État des risques pour un terrain constructible : obligation, procédure et cas particuliers 2026

L'état des risques (ERP) est obligatoire pour vendre un terrain constructible dès lors que la parcelle est couverte par un plan de prévention des risques (PPR naturel, technologique ou minier), une zone sismique de niveau 2 à 5, une zone à potentiel radon de niveau 3, un Secteur d'Information sur les Sols (SIS), un Plan d'Exposition au Bruit (PEB) ou une zone de recul du trait de côte. Le document doit dater de moins de 6 mois à la signature de la promesse de vente.

Le terrain constructible est-il soumis à l'état des risques ?

Oui, sans exception dès que la parcelle est en zone réglementaire. L'article L125-5 du Code de l'environnement vise « tout bien immeuble » — une construction existante, un appartement, mais aussi un terrain nu, une parcelle agricole destinée à la construction, ou un lot à bâtir dans un lotissement. Le critère déclenchant est la localisation géographique de la parcelle, pas la nature du bien.

Beaucoup de vendeurs de terrains pensent à tort qu'ils n'ont pas à fournir l'ERP parce qu'il n'y a « pas de bâtiment ». C'est une erreur qui expose à une action en nullité de la vente ou en réduction du prix. Si vous vendez un terrain à bâtir situé en zone inondable, en zone sismique ou sous un PPR prescrit, l'ERP est obligatoire exactement comme pour une maison existante.

Spécificités de l'ERP pour un terrain constructible

Par rapport à un bien bâti, la vente d'un terrain constructible comporte des rubriques qui prennent une importance particulière pour l'acheteur qui projette de construire.

Le SIS — Secteur d'Information sur les Sols

Le SIS est le zonage le plus spécifique au terrain constructible. Créé par la loi ALUR 2014 (art. L125-6 du Code de l'environnement), un SIS identifie des terrains dont les sols ont été potentiellement pollués par une activité industrielle ou de service passée. Dans un SIS, toute opération de construction ou d'aménagement impose une étude de sols préalable et une attestation de compatibilité des usages envisagés avec l'état des sols.

Pour un acheteur de terrain, être en SIS peut conditionner entièrement la faisabilité du projet de construction — voire le rendre impossible si les coûts de dépollution sont disproportionnés. Le vendeur doit mentionner le SIS dans l'ERP et informer l'acheteur de son obligation de réaliser une étude de sols avant tout dépôt de permis de construire. L'absence de cette information expose le vendeur à des recours. Pour vérifier si une parcelle est en SIS, consultez le registre CASIAS sur Géorisques (georisques.gouv.fr).

Le retrait-gonflement des argiles (RGA) et l'étude géotechnique obligatoire

Pour un terrain à bâtir, le RGA est une information critique. La loi Elan 2018 (art. 68) impose, dans les zones d'exposition au RGA définies par l'arrêté du 22 juillet 2020, une étude géotechnique préalable G1 obligatoire lors de la vente du terrain. Cette étude — à la charge du vendeur — analyse la nature des sols et recommande des mesures constructives pour prévenir les dommages liés aux mouvements d'argile. Elle est valable 30 ans et reste attachée au terrain.

Le retrait-gonflement des argiles est la première cause de sinistres garantis catastrophes naturelles en France : plus de 10,4 milliards d'euros de dommages indemnisés sur la période 1982–2022 (Caisse Centrale de Réassurance), touchant plus de 10 millions de maisons individuelles. Un terrain en zone d'exposition moyenne à forte sans étude G1 constitue un risque élevé pour l'acheteur et une responsabilité potentielle pour le vendeur en cas de dommages ultérieurs.

Les cavités souterraines

Sur un terrain à bâtir, les cavités souterraines — marnières, carrières souterraines, cavités naturelles — peuvent imposer des fondations spéciales (pieux profonds, radier général) qui alourdissent significativement le coût de construction, voire rendre la construction impossible. Les informations sur les cavités souterraines figurent dans l'ERP via le PPR mouvements de terrain. L'acheteur averti demandera également une consultation du portail national des cavités du BRGM (cavites.brgm.fr).

Le risque inondation et la constructibilité

Un terrain en zone inondable n'est pas nécessairement constructible. Le PPR inondation (PPRI) délimite des zones rouges (constructibilité interdite ou fortement restreinte), bleues (constructibilité conditionnée) et blanches (hors périmètre réglementé). Pour un acheteur de terrain, la zone PPRI dans laquelle se situe la parcelle détermine directement si et comment il peut construire.

L'ERP mentionnera si le terrain est couvert par un PPRI prescrit ou approuvé. Mais il ne remplace pas la consultation du PLU ni la demande d'un certificat d'urbanisme opérationnel — indispensable pour vérifier concrètement la constructibilité avant tout achat.

Comment obtenir et remplir l'ERP pour un terrain constructible

La procédure est identique à celle d'un bien bâti : l'ERP se génère sur Géorisques (georisques.gouv.fr) en entrant les références cadastrales (département, commune, section, numéro de parcelle). Le formulaire couvre les 8 rubriques réglementaires :

1. PPR naturels prescrits ou approuvés (inondation, mouvements de terrain, séismes, incendies de forêt, volcans)
2. PPR technologiques prescrits ou approuvés (PPRT, zones Seveso seuil haut)
3. PPR miniers prescrits ou approuvés
4. Zone sismique (1 à 5) — arrêté du 22 octobre 2010
5. Zone à potentiel radon (1, 2 ou 3) — carte nationale de l'IRSN
6. Secteur d'Information sur les Sols (SIS)
7. Plan d'Exposition au Bruit (PEB) pour les biens proches d'un aérodrome
8. Zone de recul du trait de côte (zones 30 ans et 100 ans, communes littorales)

Pour un guide pas à pas complet, consultez notre guide de remplissage de l'état des risques.

Validité et timing de la transaction

La validité de l'état des risques est de 6 mois, quelle que soit la nature du bien. L'ERP doit dater de moins de 6 mois à la signature de la promesse de vente — ou de l'acte de vente si aucune promesse n'a été signée. Pour un terrain constructible dont la transaction dure 3 à 6 mois (promesse → acte authentique), vérifiez la date de validité avant la réitération chez le notaire : un ERP expiré à cette étape entraîne les mêmes sanctions qu'une absence totale du document.

Déclaration des sinistres passés

L'article L125-5-IV du Code de l'environnement impose d'informer l'acheteur des sinistres survenus sur le bien ayant donné lieu à indemnisation au titre des garanties catastrophes naturelles ou technologiques. Pour un terrain nu, cela peut concerner des épisodes de sécheresse-réhydratation ayant provoqué des fissures sur une construction antérieure démolie, des glissements de terrain passés, ou des inondations historiques. Cette information est distincte de l'ERP et doit figurer dans l'acte de vente via une clause spécifique.

Tableau comparatif : ERP terrain constructible vs bien bâti

Point	Terrain constructible	Bien bâti
ERP obligatoire	Oui, si zone réglementaire	Oui, si zone réglementaire
Validité	6 mois	6 mois
SIS	Critique — étude de sols obligatoire avant construction	Mentionné, impact moindre sur bâti existant
Étude géotechnique RGA	Obligatoire (loi Elan 2018) en zone argileuse	Non obligatoire à la vente
Impact PPR inondation zone rouge	Peut interdire toute construction	Prescriptions sur l'existant (travaux)
Sinistres passés à déclarer	Si construction antérieure indemnisée	Obligatoire pour tout sinistre indemnisé

Questions fréquentes

Un terrain agricole vendu pour construction doit-il avoir un ERP ?

Oui, dès que la parcelle est en zone réglementaire, même si elle est actuellement agricole et pas encore constructible au PLU. L'obligation s'applique dès que le bien est couvert par un PPR, une zone sismique, etc. — pas à partir du moment où la construction est autorisée.

Qui réalise l'ERP pour la vente d'un terrain : le vendeur ou le notaire ?

L'ERP est à la charge du vendeur. Le notaire le joint à la promesse de vente et à l'acte authentique, mais ne le produit pas. Certains notaires proposent de le générer via Géorisques pour le compte du vendeur — c'est un service, pas une obligation. Consultez notre guide ERP complet pour comprendre le processus de génération.

Que faire si le terrain est en zone rouge PPR (constructibilité interdite) ?

L'ERP doit être fourni et mentionner clairement le classement en zone rouge. L'acheteur est informé de l'inconstructibilité. Le vendeur n'est pas responsable du classement, mais engage sa responsabilité s'il ne le mentionne pas. L'acte de vente doit contenir une clause reconnaissant que l'acheteur a été informé des servitudes d'urbanisme et du classement en zone non constructible.

L'ERP est-il requis pour un lot de lotissement ?

Oui. Un lot de lotissement est un terrain à bâtir — il est soumis aux mêmes obligations que toute vente immobilière en zone réglementaire. L'ERP est à la charge du lotisseur ou du vendeur du lot, pas de l'aménageur initial (sauf si c'est la même personne).