Cavités souterraines et marnières : obligations en transaction

Une cavité souterraine sous une parcelle ne rend pas, à elle seule, un état des risques incomplet. C'est la première chose à comprendre, et elle en surprend beaucoup : sauf plan de prévention des risques mouvements de terrain, ou plan de prévention des risques miniers, le recensement d'une carrière ou d'une marnière ne fait pas partie des rubriques réglementaires du document. Il n'en reste pas moins l'un des sujets les plus lourds de conséquences dans une transaction — parce qu'un effondrement ne se répare pas, et parce que le droit organise une obligation d'information autonome, assortie d'une amende de 30 000 euros pour ceux qui diffusent des informations mensongères.

Voyons ce qui relève du document, ce qui relève du devoir de conseil, et ce qui relève du code pénal.

De quoi parle-t-on : carrières, marnières, dissolutions

Les cavités souterraines se rangent en trois familles.

Les carrières souterraines abandonnées, d'abord : gypse en région parisienne, calcaire à Paris, dans le Val-de-Loire et en Gironde, craie dans le Nord. Elles ont fourni la pierre des villes qu'elles minent aujourd'hui. Paris dispose d'une inspection dédiée depuis 1777, ce qui donne la mesure de l'ancienneté du problème.

Les marnières, ensuite, spécifiques à la Normandie et particulièrement à la Seine-Maritime et à l'Eure. On y extrayait la marne pour amender les terres agricoles, par un puits vertical desservant quelques galeries, souvent comblé sommairement une fois l'extraction terminée. Leur nombre est estimé en dizaines de milliers, et une part importante n'a jamais été localisée : ni cadastrée, ni déclarée, connue seulement du fermier qui l'avait creusée.

Les cavités naturelles, enfin, résultant de la dissolution du gypse, du calcaire ou du sel. Elles évoluent, parfois vite, et sont à l'origine de fontis — ces effondrements localisés qui remontent jusqu'à la surface.

Dans tous les cas, le désordre suit le même scénario : la voûte se dégrade lentement, puis cède. Affaissement progressif dans le meilleur des cas, effondrement brutal dans le pire.

Ce que dit l'article L563-6 du Code de l'environnement

Le dispositif tient en trois volets, et il est méconnu.

Le premier confie aux communes, ou à leurs groupements compétents en matière de documents d'urbanisme, le soin d'élaborer en tant que de besoin des cartes délimitant les sites où sont situées des cavités souterraines et des marnières susceptibles de provoquer l'effondrement du sol. « En tant que de besoin » : la formule dit tout. Ce n'est pas une obligation générale, et l'absence de carte ne signifie donc jamais l'absence de cavité.

Le deuxième volet est une obligation individuelle d'information. Toute personne qui a connaissance de l'existence d'une cavité souterraine ou d'une marnière dont l'effondrement est susceptible de porter atteinte aux personnes ou aux biens — ou d'indices révélant une telle existence — en informe le maire, qui transmet sans délai au préfet et au président du conseil départemental. Cette obligation pèse sur toute personne, propriétaire comme professionnel intervenant sur le bien.

Le texte ajoute une sanction que peu de gens connaissent : la diffusion d'informations manifestement erronées, mensongères ou intentionnellement trompeuses concernant l'existence d'une cavité souterraine ou d'une marnière est punie d'une amende de 30 000 euros. Elle protège dans les deux sens — contre celui qui invente une cavité pour faire baisser un prix comme contre celui qui en nie une pour vendre.

Le troisième volet charge le préfet de publier et de tenir à jour la liste des communes où l'existence de cavités lui a été signalée, ainsi que celles où pèse une présomption réelle et sérieuse.

Quand la cavité entre-t-elle dans l'état des risques ?

La réponse tient au mécanisme du document. L'article R125-23 du Code de l'environnement vise les zones délimitées par un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques, prescrit ou approuvé, ainsi que les zones de sismicité, les zones à potentiel radon et les secteurs de recul du trait de côte. Les cavités n'y figurent pas en tant que telles.

Elles y entrent donc par deux portes.

La première est le PPR mouvements de terrain. De nombreuses communes concernées par des carrières ou des marnières en disposent — prescrit ou approuvé, les deux comptent. Dans ce cas, le périmètre relève pleinement de l'état des risques, avec extrait graphique, extrait de règlement et travaux prescrits, comme n'importe quel autre PPR.

La seconde est le plan de prévention des risques miniers. Les affaissements et effondrements liés à l'après-mine — bassins ferrifère lorrain, houiller du Nord et du Centre, salins — relèvent d'un régime distinct, celui du code minier, et les PPRM sont expressément visés par l'état des risques. Confondre risque minier et cavité non minière est une erreur courante : le premier est cartographié et réglementé, le second est souvent seulement inventorié.

Hors PPR, l'inscription d'une cavité à la base nationale du BRGM, consultable sur Géorisques, reste une information. Précieuse, mais non réglementaire — comme une inscription CASIAS pour la pollution des sols ou le zonage retrait-gonflement des argiles.

Le devoir de conseil, là où le document s'arrête

C'est précisément parce que l'obligation documentaire est limitée que la responsabilité professionnelle, elle, ne l'est pas.

Un agent immobilier ou un notaire qui connaît l'existence d'une marnière sur la parcelle et n'en informe pas l'acquéreur ne peut pas se retrancher derrière l'état des risques : le vice caché, le manquement au devoir de conseil et l'obligation d'information de l'article L563-6 le rattrapent par d'autres chemins. À l'inverse, un professionnel qui restitue proprement l'inventaire disponible, en précisant ce qu'il vaut et ce qu'il ne vaut pas, remplit son office.

La formulation compte. « Une cavité est recensée sur cette parcelle à l'inventaire national ; ce recensement ne préjuge ni de son état ni de sa stabilité, et l'absence de recensement ne garantit pas l'absence de cavité » : c'est plus long qu'une case cochée, et c'est la seule phrase exacte.

En Normandie, cette dernière précision est essentielle. Sur un secteur où l'on estime que la majorité des marnières n'a jamais été localisée, présenter une absence d'inscription comme une garantie serait une faute — et, dans certaines circonstances, une information trompeuse au sens du texte.

Effondrement, catastrophe naturelle et assurance

Un point mérite d'être connu, car il désole régulièrement les propriétaires concernés. Le régime des catastrophes naturelles ne joue qu'en présence d'un agent naturel d'intensité anormale. Or l'effondrement d'une carrière ou d'une marnière a une cause humaine : la cavité a été creusée. Ces désordres sont donc, en règle générale, hors du régime CatNat — sauf lorsque l'effondrement procède non d'une intervention humaine nouvelle mais bien de l'intensité anormale d'un agent naturel, hypothèse dans laquelle la reconnaissance redevient possible. Les affaissements miniers, eux, relèvent de mécanismes d'indemnisation propres au droit minier.

Le sujet a nourri plusieurs travaux parlementaires depuis vingt ans, sans que la frontière ne bouge fondamentalement. Beaucoup de contrats multirisque habitation comportent par ailleurs une garantie « effondrement » qui exclut explicitement les anciennes carrières et galeries — autant vérifier avant de rassurer un acquéreur.

La conséquence pratique est directe : sur ces biens, la question de l'assurabilité doit être posée en amont, pas découverte après la signature. Un acquéreur qui apprend au moment de souscrire son contrat que le désordre redouté n'entrera dans aucun régime d'indemnisation collective ne le prend jamais bien.

Pour le reste des rubriques du document et le fonctionnement du régime CatNat, notre guide de l'état des risques détaille ce qui est dû et ce qui ne l'est pas.

En pratique

Sur un bien situé en secteur à cavités, quatre vérifications valent la peine. Un PPR mouvements de terrain ou un PPRM est-il prescrit ou approuvé sur la commune, et le bien est-il dans son périmètre ? La commune a-t-elle établi une carte au titre de l'article L563-6, et figure-t-elle sur la liste préfectorale ? L'inventaire national recense-t-il une cavité sur ou près de la parcelle ? Et le vendeur a-t-il été interrogé, par écrit, sur ce qu'il connaît du sous-sol de son terrain ?

Cette dernière question est la plus productive de toutes. Les cavités les mieux connues ne sont pas dans les bases : elles sont dans la mémoire des propriétaires.

Risqimmo établit l'état des risques à partir des données publiques et du rattachement parcellaire du bien, avec un journal des sources conservé pour chaque dossier — la relecture et la validation restant votre acte professionnel. Vous pouvez générer un état des risques en ligne ou consulter nos tarifs.