Validité de l'État des Risques : Durée, Renouvellement et Obligations Légales 2026

L'état des risques est valable 6 mois à compter de sa date d'établissement (art. R.125-26 du Code de l'environnement). Il doit dater de moins de 6 mois à la date de conclusion de toute transaction visée à l'article L.125-5 — qu'il s'agisse d'une promesse de vente, d'un acte authentique ou d'un contrat de location. Au-delà de ce délai, le vendeur ou le bailleur doit en établir un nouveau avant de conclure.

Cette règle paraît simple. En pratique, elle génère régulièrement des litiges : un ERP établi en début de commercialisation peut être périmé au moment de la signature de l'acte authentique si la vente s'est prolongée. Voici ce que la loi impose précisément, quand le renouvellement s'impose et quelles sont les conséquences d'un ERP périmé remis à l'acheteur ou au locataire.

La règle des 6 mois : article R.125-26 du Code de l'environnement

L'article R.125-26 du Code de l'environnement, pris en application de l'article L.125-5, précise que l'état des risques et pollutions doit être établi sur la base du formulaire réglementaire dont le modèle est fixé par arrêté. Il doit dater de moins de six mois à la date de conclusion de toute transaction mentionnée à l'article L.125-5 — c'est-à-dire toute vente, toute location, tout contrat de bail à construction ou à réhabilitation, toute mise en copropriété.

La date qui fait courir le délai est celle de l'établissement du document — la date inscrite en en-tête de l'ERP, qui correspond au jour où le vendeur ou son mandataire a rempli et signé le formulaire. Ce n'est pas la date de la première promesse de vente ni celle de mise en vente du bien.

Six mois calendaires : si l'ERP est daté du 19 août 2026, il expire le 19 février 2027. Un acte authentique signé le 20 février 2027 exige un ERP renouvelé. Il n'existe pas de délai de grâce ni de tolérance prévue par les textes.

À quelles étapes de la vente l'ERP est-il remis ?

Pour les ventes immobilières, l'obligation de remise de l'ERP s'applique à deux étapes distinctes :

• Lors de la promesse de vente ou du compromis — l'ERP est joint en annexe de la promesse synallagmatique de vente (compromis) ou de la promesse unilatérale. L'acquéreur doit pouvoir en prendre connaissance avant de s'engager. Le notaire ou l'agent immobilier vérifie que l'ERP est présent dans le dossier et qu'il est valide.
• Lors de la signature de l'acte authentique chez le notaire — si l'ERP joint à la promesse a été établi il y a plus de 6 mois à la date de la signature définitive, le vendeur doit en produire un nouveau. C'est la situation la plus fréquente de péremption : une vente longue (succession, financement complexe, travaux préalables) fait expirer l'ERP entre la promesse et l'acte final.

La loi prévoit que l'ERP doit être annexé au contrat de vente au sens large — ce qui inclut les avant-contrats. Un ERP valide au moment de la promesse mais périmé lors de l'acte authentique doit être renouvelé. L'acheteur et le notaire sont en droit de le refuser s'il est périmé.

Étape	ERP requis ?	Validité	Qui le fournit ?
Mise en vente / annonce	Non (aucune obligation légale à ce stade)	—	—
Première visite / information acheteur	Recommandé (bonne pratique) mais non obligatoire	—	Vendeur / agent
Signature de la promesse de vente	Oui — obligation légale	Moins de 6 mois à la date de signature	Vendeur (ou son mandataire)
Signature de l'acte authentique	Oui — obligation légale	Moins de 6 mois à la date de signature	Vendeur (nouvel ERP si le premier a expiré)

ERP périmé lors de la vente : les conséquences pour le vendeur

Remettre un état des risques périmé — ou ne pas le remettre du tout — expose le vendeur à des conséquences civiles sérieuses. L'article L.125-5 du Code de l'environnement prévoit que l'acquéreur peut, dans ce cas, saisir le juge pour :

• La résolution de la vente — demander l'annulation du contrat de vente, ce qui oblige à remettre les parties dans l'état antérieur (remboursement du prix de vente à l'acquéreur, restitution du bien au vendeur). La Cour de cassation a confirmé ce droit dans plusieurs décisions.
• Une réduction du prix de vente — l'acquéreur garde le bien mais obtient une diminution du prix en réparation du préjudice subi (information lacunaire, risques non divulgués). Le montant de la réduction est apprécié souverainement par le juge.

Ces sanctions s'appliquent même si les risques réels du bien n'ont finalement pas changé entre la date d'expiration de l'ERP et la vente. C'est le défaut d'information, indépendamment du préjudice effectif, qui fonde le droit à demander la résolution ou la réduction. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation est constante sur ce point depuis l'arrêt du 13 mars 2013.

En pratique, les notaires vérifient systématiquement la validité de l'ERP avant l'acte authentique et alertent le vendeur si un renouvellement est nécessaire. Un ERP périmé peut retarder la signature si le vendeur ne dispose pas immédiatement d'un document actualisé.

ERP et location : règles de renouvellement pour les bailleurs

L'obligation de remettre un état des risques ne se limite pas aux ventes. L'article L.125-5 III du Code de l'environnement impose également la remise d'un ERP lors de la conclusion de tout nouveau contrat de location pour les biens situés dans les zones concernées (périmètre PPR, zone sismique 2 à 5, zone à potentiel radon 3, etc.).

Les règles de validité sont identiques : l'ERP doit dater de moins de 6 mois à la date de signature du bail. Pour les locations, voici les situations concrètes :

• Première mise en location — l'ERP est joint au contrat de bail initial. Il doit être établi dans les 6 mois précédant la signature.
• Renouvellement de bail avec changement de locataire — un nouveau bail est signé : nouvel ERP requis, valide à la date de signature.
• Renouvellement tacite ou renouvellement sans nouveau contrat — si le bail est renouvelé par tacite reconduction sans signature d'un nouveau document, il n'y a pas de nouvelle "conclusion de contrat" au sens de L.125-5 : aucun ERP supplémentaire n'est exigé tant que le locataire reste en place sous le même contrat.
• Avenant de bail — un simple avenant (modification de loyer, durée) ne constitue pas un nouveau contrat de location. L'ERP initial reste valable. Si en revanche l'avenant emporte renouvellement et conclusion d'un nouveau contrat, un ERP actualisé peut être exigé.

Pour les bailleurs gérant plusieurs biens, un calendrier de suivi des dates d'établissement des ERP est indispensable. Un ERP établi pour une location de 3 ans est périmé à la signature du prochain bail : il faudra en établir un nouveau, qui reflétera les données officielles disponibles à cette date — elles peuvent avoir évolué (nouveau PPR approuvé, reclassement de zone sismique, actualisation de la cartographie argiles).

Pour un guide complet des obligations du bailleur, voir notre article ERP et location : obligations du bailleur en 2026.

Comment renouveler un ERP périmé

Établir un nouvel état des risques est une démarche simple. Le formulaire réglementaire est le même que pour le premier ERP. Il s'établit à partir des informations publiées par le préfet pour chaque commune — accessibles en ligne sur le portail Géorisques de l'État. Il n'est pas nécessaire de faire appel à un diagnostiqueur agréé pour l'ERP en lui-même (contrairement au DPE, à l'amiante ou au plomb) : le vendeur ou le bailleur peut le remplir lui-même.

En pratique, la difficulté n'est pas de remplir le formulaire mais de :

1. Identifier si le bien est situé en zone à risques — périmètre d'un PPR approuvé ou prescrit, zone sismique 2 à 5, zone de potentiel radon 3, SIS (secteur d'information sur les sols) pour la pollution des sols. Cette vérification nécessite une consultation des données par commune et par parcelle.
2. Remplir correctement le formulaire — erreurs fréquentes : cocher "non concerné" pour des risques effectivement présents, ne pas mentionner les sinistres indemnisés par l'assurance catastrophe naturelle, confondre le risque radon avec d'autres.
3. Dater et signer le document — l'ERP doit être signé par le vendeur ou le bailleur avec la date du jour d'établissement. C'est cette date qui fait courir le délai de 6 mois.

Risqimmo génère l'état des risques à partir des données officielles géoréférencées, vérifie automatiquement tous les périmètres applicables à la parcelle et produit un document conforme au modèle réglementaire — voir les tarifs. Pour comprendre ce que couvre exactement l'ERP, voir notre guide complet de l'ERP.

Validité et périmètre géographique : quand l'ERP change en cours de validité

Un aspect souvent méconnu : la validité de 6 mois de l'ERP ne garantit pas que le contenu reste exact pendant toute cette durée. Les données officielles sur lesquelles repose l'ERP peuvent évoluer en cours de période :

• Approbation d'un nouveau PPR — si un Plan de Prévention des Risques est approuvé entre la date d'établissement de l'ERP et la signature de l'acte, le bien peut être classé dans une zone réglementée alors que l'ERP indiquait "non concerné". L'ERP n'est pas techniquement périmé (moins de 6 mois) mais son contenu est inexact. La responsabilité du vendeur peut être engagée si l'acheteur prouve qu'il n'a pas été informé du nouveau classement.
• Modification de la cartographie des zones à potentiel radon — la carte des zones à potentiel radon a été mise à jour par arrêté. Un ERP établi avant une telle mise à jour peut ne pas refléter la zone correcte pour certaines communes.
• Ouverture d'une enquête publique sur un PPRI ou un PPRIF — un PPR prescrit (en cours d'élaboration) doit être mentionné dans l'ERP même s'il n'est pas encore approuvé. La prescription d'un PPR peut intervenir après l'établissement de l'ERP.

Bonne pratique : renouveler l'ERP même avant l'expiration des 6 mois si une modification des zones à risques a eu lieu entre-temps pour le territoire concerné. L'obligation légale porte sur la validité temporelle, pas sur l'exactitude du contenu — mais la responsabilité du vendeur s'apprécie à l'aune des informations qu'il avait ou aurait dû avoir.

Questions fréquentes sur la validité de l'état des risques

Quelle est la durée de validité de l'état des risques immobilier ?

L'état des risques est valable 6 mois à compter de sa date d'établissement (art. R.125-26 du Code de l'environnement). Il doit dater de moins de 6 mois à la date de conclusion de la transaction — signature de la promesse de vente ou de l'acte authentique, ou signature du contrat de bail. Au-delà, un nouvel ERP doit être établi. Il n'existe pas de délai de grâce : la règle des 6 mois est stricte. Pour comprendre ce que l'ERP doit couvrir, voir notre guide ERP 2026.

Faut-il renouveler l'ERP entre la promesse de vente et l'acte authentique ?

Oui, si l'ERP remis lors de la promesse a plus de 6 mois à la date de la signature de l'acte authentique. C'est la situation la plus fréquente pour les ventes longues (plus de 6 mois entre promesse et acte). Le vendeur doit établir un nouvel ERP avant l'acte, que le notaire annexe au contrat définitif. Un ERP périmé remis à l'acte expose le vendeur à une demande de résolution ou de réduction du prix par l'acquéreur (art. L.125-5). Voir aussi notre article sur l'ERP obligatoire pour la vente.

L'ERP doit-il être renouvelé à chaque renouvellement de bail ?

Uniquement si le renouvellement implique la conclusion d'un nouveau contrat de location. Un changement de locataire (nouveau bail signé) exige un ERP valide à la date de signature. Un renouvellement tacite (le même locataire reste en place sous le même contrat) ne déclenche pas l'obligation d'un nouvel ERP. Pour le détail des obligations du bailleur, voir notre guide ERP et location.

Peut-on vendre sans ERP si le bien n'est pas en zone à risques ?

Oui. L'ERP n'est obligatoire que pour les biens situés dans les zones visées par l'article L.125-5 : périmètre d'un PPR (approuvé ou prescrit), zone sismique 2 à 5, zone à potentiel radon 3, SIS (secteur d'information sur les sols). Si le bien n'est dans aucune de ces zones, l'ERP n'est pas exigé. La vérification de la situation du bien vis-à-vis des zones à risques est la première étape avant d'établir ou de décider de ne pas établir d'ERP. Voir notre guide diagnostic ERP et l'outil de vérification disponible sur Risqimmo.

Quelle est la différence entre la date d'établissement et la date de signature ?

Dans le contexte de l'ERP, ce sont généralement la même date : l'ERP est établi et signé par le vendeur ou le bailleur le même jour, et cette date est inscrite dans le formulaire. C'est cette date inscrite dans le document qui fait courir le délai de 6 mois — pas la date de première transmission à l'acheteur, ni la date de la promesse. Si un ERP établi en août 2026 est transmis à l'acheteur en septembre 2026 lors de la promesse, il reste valable jusqu'en février 2027 (6 mois à compter du 19 août, non à compter de la promesse). Voir notre article sur ERRIAL et ERP : quelles différences ?