État des risques obligatoire pour la vente : délais, sanctions et comment l'obtenir

L'état des risques et pollutions est un document obligatoire pour toute vente immobilière dans les communes couvertes par un plan de prévention des risques naturels ou technologiques, en zone de sismicité 2 à 5 ou en zone à potentiel radon 3. Sa validité est de 6 mois. Il doit être remis à l'acheteur dès la signature de la promesse de vente ou, à défaut, lors de l'acte authentique. Son absence n'entraîne pas une nullité automatique, mais ouvre à l'acheteur un droit à réduction du prix ou à résolution de la vente par décision judiciaire.

Dans quelles communes l'état des risques est-il obligatoire pour une vente ?

L'obligation d'information prévue par l'article L.125-5 du Code de l'environnement ne s'applique pas à l'ensemble du territoire, mais aux communes situées dans au moins l'un des périmètres suivants (article R.125-23) :

Zone déclenchante	Document de référence	Source de vérification
Périmètre d'un PPRn prescrit ou approuvé : inondation, mouvement de terrain, avalanche, feux de forêt, submersion marine, éruption volcanique	Arrêté préfectoral de prescription ou d'approbation	Portail Géorisques / préfecture
Périmètre d'un PPRt prescrit ou approuvé : établissements Seveso seuil haut	Arrêté préfectoral	Portail Géorisques / DREAL
Zone de sismicité 2 (faible), 3 (modérée), 4 (moyenne) ou 5 (forte)	Décret n° 2010-1255 du 22 octobre 2010	Carte de zonage sismique
Zone à potentiel radon de niveau 3 (potentiel significatif à élevé)	Arrêté du 27 juin 2018	Carte radon IRSN
Secteur d'information sur les sols (SIS) — pollution historique des sols	Arrêté préfectoral de création du SIS	Portail Géorisques / DREAL

En dehors de ces zones, aucune mention ne doit figurer dans l'état des risques — même si la commune a été touchée par une catastrophe naturelle par le passé. Le vendeur peut informer l'acheteur par devoir de conseil, mais la rubrique correspondante reste vide. C'est une distinction importante : un professionnel de l'immobilier ne doit ni oublier de cocher une zone applicable, ni en cocher une qui ne l'est pas. Pour les biens situés en zone de risque sismique, consultez notre article sur le zonage sismique et l'état des risques.

Que contient obligatoirement l'état des risques ?

Le contenu est défini par l'article R.125-24 du Code de l'environnement et le modèle réglementaire fixé par arrêté (arrêté du 9 février 2005, modifié à plusieurs reprises). Le document comprend :

1. L'identification du bien : adresse, références cadastrales (section, numéro), type de bien
2. L'exposition aux risques naturels : mention de chaque type de risque PPRn applicable avec le nom du PPR et son statut (prescrit ou approuvé)
3. L'exposition aux risques technologiques : mention du PPRt applicable si le bien est dans son périmètre
4. Le potentiel radon : mention de la zone (1, 2 ou 3) selon l'arrêté du 27 juin 2018
5. Les prescriptions de travaux : si le PPR impose des travaux obligatoires sur le bien, délai et nature des travaux
6. Les sinistres indemnisés : mention des sinistres ayant donné lieu à indemnisation au titre du régime catastrophe naturelle dans les 5 dernières années, à la connaissance du vendeur (art. L.125-5 III)
7. La situation en secteur d'information sur les sols (SIS) : mention de la pollution historique identifiée si applicable

Depuis le 1er janvier 2025, le décret R125-24 révisé impose également la mention du recul du trait de côte pour les communes littorales disposant d'une carte des aléas d'érosion côtière publiée.

Pour comprendre en détail l'ensemble du contenu, consultez notre guide complet de l'état des risques et pollutions.

Quelle est la validité de l'état des risques pour une vente ?

L'état des risques est valable 6 mois à compter de sa date d'établissement (article R.125-26 du Code de l'environnement). Ce délai est court et pratiquement contraignant : un document établi en début de mandat de vente peut être périmé au moment de la signature de la promesse si la vente prend du temps. Si l'état des risques a plus de 6 mois à la date de signature de la promesse ou de l'acte authentique, un nouveau document doit obligatoirement être établi.

Ce délai de 6 mois est strictement appliqué par les notaires. Un état des risques daté de plus de 6 mois entraîne systématiquement un refus de passer l'acte. En pratique, l'état des risques est souvent demandé en même temps que les diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites) pour constituer le dossier de vente complet.

Quand remettre l'état des risques à l'acheteur ?

La remise intervient à deux moments selon la chronologie de la vente :

• Lors de la promesse de vente ou du compromis de vente : moment le plus fréquent. L'acheteur reçoit le document avec les autres diagnostics avant de s'engager. Il dispose d'un droit de rétractation de 10 jours (loi SRU) pendant lequel il peut encore se rétracter sans pénalités.
• Lors de l'acte authentique de vente : si la vente se fait directement sans avant-contrat (vente notariale directe), l'état des risques doit être remis avant la signature et annexé à l'acte.

L'état des risques doit être signé par le vendeur et daté. L'acheteur appose sa signature en attestation de réception. Pour les locations, les obligations sont comparables mais la fréquence de remise est différente — consultez notre article sur l'ERP et les obligations du bailleur.

Que risque le vendeur qui ne remet pas l'état des risques ?

La non-remise de l'état des risques ou la remise d'un document incomplet n'entraîne pas une nullité automatique de la vente, mais expose le vendeur à des recours judiciaires significatifs :

• Résolution de la vente : la Cour de cassation (3ème chambre civile, 3 novembre 2011) a admis qu'un acheteur peut demander la résolution de la vente en raison de la non-remise de l'état des risques, dès lors qu'il démontre que cette omission lui a causé un préjudice. Le remboursement du prix de vente et des frais accessoires peut alors être ordonné.
• Diminution du prix : alternative moins radicale, le juge peut condamner le vendeur à rembourser une partie du prix à titre de dommages-intérêts. Ce préjudice est souvent calculé sur la base du coût des travaux prescrits par le PPR que l'acheteur n'avait pas anticipés.
• Responsabilité de l'agent immobilier : l'agent qui présente un bien à la vente sans s'assurer de la présence d'un état des risques valide engage sa responsabilité professionnelle.

En pratique, les notaires refusent systématiquement de faire signer un acte authentique de vente sans l'état des risques. Le document est indispensable pour obtenir l'acte notarié.

Sinistres passés : ce que le vendeur doit déclarer

L'article L.125-5 III du Code de l'environnement impose au vendeur de porter à la connaissance de l'acheteur les sinistres survenus dans les 5 ans précédant la vente et ayant fait l'objet d'une indemnisation au titre du régime catastrophe naturelle ou du régime des catastrophes technologiques. Cette obligation repose sur la connaissance personnelle du vendeur et sur les archives d'assurance du bien.

Le vendeur qui omet délibérément de mentionner un sinistre indemnisé passé — inondation, affaissement, coulée de boue — engage sa responsabilité sur le fondement de la réticence dolosive (art. 1137 du Code civil). La jurisprudence des 15 dernières années montre une tendance des tribunaux à annuler des ventes pour omission de sinistres passés significatifs, notamment dans les zones régulièrement inondées. Voir notre article sur les zones inondables et le PPRI pour les spécificités de ce risque.

Comment obtenir l'état des risques pour une vente ?

Deux approches pour établir l'état des risques :

ERRIAL (gratuit, en ligne)

Le portail ERRIAL (Évaluation des Risques Réglementés à l'Identifiant Adresse Logement) est accessible sur Géorisques. Il pré-remplit automatiquement l'état des risques à partir de l'adresse et du rattachement cadastral du bien, en interrogeant les bases de données officielles des préfectures (PPR), du BRGM pour le radon et les SIS, et de l'IRSN. ERRIAL est gratuit et accessible à tout vendeur particulier.

Ses limites : ERRIAL ne prend pas en compte les sinistres indemnisés antérieurs, ne détecte pas toujours les zonages PPR encore non numérisés dans la base nationale, et ne garantit pas l'exactitude du rattachement parcellaire pour les biens avec des adresses complexes. Pour la différence détaillée entre ERRIAL et un état des risques professionnel, consultez notre article ERRIAL vs ERP : quelles différences ?

Risqimmo — document complet avec traçabilité

Risqimmo interroge directement les mêmes bases officielles (Géorisques, GPU, BRGM, IGN) à partir du rattachement cadastral du bien, et restitue un état des risques complet au format réglementaire, avec les sources et la date d'interrogation de chaque base consignées dans le document. Les professionnels de l'immobilier disposent ainsi d'une traçabilité complète des données consultées pour chaque dossier.

Générer un état des risques sur Risqimmo prend moins de 2 minutes à partir de l'adresse du bien. Le document est téléchargeable immédiatement en PDF, prêt à être annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique.