Diagnostic ERP (état des risques et pollutions) : guide complet 2026

L'essentiel tient en trois points. Un : il n'existe plus de modèle d'imprimé réglementaire pour l'état des risques — l'arrêté du 30 avril 2024 a abrogé les arrêtés-modèles successifs, et c'est désormais l'article R125-24 du Code de l'environnement qui fixe le contenu, rubrique par rubrique. Deux : la validité reste de six mois, mais le document doit être remis dès la première visite, en vente comme en location. Trois : l'oubli ou l'inexactitude se paie cher, jusqu'à la résolution de la vente — la jurisprudence récente ne laisse aucun doute là-dessus.

Voyons ce que cela change concrètement pour un diagnostiqueur, une agence ou un notaire qui produit ou contrôle ces documents au quotidien.

Le modèle officiel n'existe plus : ce que l'arrêté du 30 avril 2024 a changé

Pendant près de vingt ans, les professionnels ont travaillé avec un imprimé type. Le formulaire annexé à l'arrêté de 2005, remplacé en 2018, puis en 2021, servait de référence commune : on le remplissait case par case, et la question du « bon modèle » se résumait à vérifier qu'on utilisait la dernière version.

Ce réflexe est devenu obsolète. L'arrêté du 30 avril 2024 a abrogé ces arrêtés-modèles. Il n'y a donc plus de formulaire officiel à télécharger, plus de trame imposée. Ce qui reste — et c'est plus exigeant, pas moins — c'est une obligation de contenu : l'article R125-24 du Code de l'environnement, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2025, liste les informations que l'état des risques doit comporter.

La nuance a son importance en pratique. Un document peut avoir l'apparence d'un « vieux formulaire » et être complet ; un autre peut être joliment mis en page et omettre une rubrique désormais obligatoire, comme la fiche sur les obligations légales de débroussaillement. Le critère n'est plus la forme, c'est l'exhaustivité du fond.

Le contenu obligatoire, rubrique par rubrique (article R125-24)

Que doit contenir un état des risques établi en 2026 ? L'article R125-24 impose les éléments suivants.

Date d'élaboration et identification du bien

Le document mentionne sa date d'élaboration — c'est elle qui fait courir le délai de validité de six mois — et identifie le bien concerné, avec les références des parcelles cadastrales. Un état des risques établi « à la commune » sans rattachement parcellaire précis ne remplit pas cette exigence.

Les zones et périmètres de l'article R125-23

L'état des risques indique si le bien se situe dans l'un des zonages listés à l'article R125-23 : périmètres de plans de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques (prescrits ou approuvés), zones de sismicité, zones à potentiel radon, secteurs exposés au recul du trait de côte, etc. C'est le squelette du document : pour chaque famille de risques, une réponse.

PPR : extraits graphiques, règlement et travaux prescrits

Lorsqu'un plan de prévention des risques s'applique, il ne suffit pas de cocher une case. Le document doit reproduire les extraits des documents graphiques permettant de localiser le bien dans le zonage, ainsi que les extraits du règlement le concernant — et signaler les travaux prescrits par le PPR, le cas échéant. C'est précisément la rubrique qui distingue un état des risques sérieux d'une extraction automatique brute : encore faut-il aller chercher le règlement du plan et en tirer ce qui concerne la parcelle.

Fiche sismicité et fiche radon

Deux fiches d'information accompagnent le document lorsque le bien est concerné : une fiche sur le risque sismique pour les biens situés en zone de sismicité 2 à 5, et une fiche sur le radon pour les communes classées en zone 3 (potentiel significatif).

Recul du trait de côte

Pour les biens situés dans une zone exposée au recul du trait de côte, l'état des risques précise l'horizon temporel de l'exposition. Cette rubrique, encore récente, concerne un nombre croissant de communes littorales — et elle est régulièrement absente des documents établis « de tête ».

Arrêtés de catastrophe naturelle et sinistres indemnisés

Le document liste les arrêtés de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ayant concerné la commune. Et depuis la refonte du dispositif, les sinistres ayant donné lieu à indemnisation au titre du régime CatNat se déclarent directement dans l'état des risques (article L125-5 IV du Code de l'environnement) : c'est le vendeur ou le bailleur qui remplit cette rubrique, car lui seul connaît l'historique d'indemnisation du bien. Un outil peut préparer le tableau des arrêtés ; la déclaration des sinistres, elle, reste un acte du déclarant. On verra plus bas que la jurisprudence sanctionne durement les omissions sur ce point.

Obligations légales de débroussaillement

Dernière arrivée, issue du décret n° 2024-405 : une fiche d'information sur les obligations légales de débroussaillement (OLD), pour les biens concernés. Beaucoup de documents en circulation ne l'intègrent toujours pas — c'est aujourd'hui l'un des oublis les plus fréquents que nous constatons.

Ce qui ne fait pas partie de l'état des risques

Deux documents voisins sont régulièrement confondus avec l'ERP, alors qu'ils en sont juridiquement distincts.

Le document d'information sur la pollution des sols, d'abord : lorsque le terrain est situé en secteur d'information sur les sols (SIS), un document spécifique est dû, régi par les articles R125-26 et R125-27. Il accompagne souvent l'état des risques dans le dossier — d'où l'appellation courante « ERPS » — mais il ne s'y substitue pas et n'en dispense pas.

L'état des nuisances sonores aériennes (ENSA), ensuite : pour les biens situés dans une zone de plan d'exposition au bruit d'un aérodrome, l'article L112-11 du Code de l'urbanisme impose un document là aussi distinct.

Un dossier de vente ou de location complet peut donc empiler trois documents différents. Les traiter comme un seul bloc, c'est s'exposer à en oublier un.

Validité six mois, remise dès la première visite

La règle de validité n'a pas bougé : six mois. Mais le moment de la remise, lui, a été considérablement avancé : l'état des risques doit être fourni dès la première visite du bien, que ce soit pour une vente ou une location. Autrement dit, le document ne se prépare plus « pour le compromis » ou « pour le bail » : il doit exister avant même de faire visiter.

Et attention à l'effet ciseau entre les deux règles. Un état des risques remis à la première visite peut très bien être périmé au moment de la signature de l'acte, si la transaction traîne. Il faut alors le réactualiser — la Cour de cassation a précisément sanctionné un état des risques non actualisé entre la promesse et l'acte authentique (on y revient ci-dessous). Pour un professionnel, la question « quelle est la date du document ? » doit devenir un réflexe à chaque étape : visite, promesse, acte, bail.

La mention obligatoire dans chaque annonce

L'obligation d'information commence encore plus tôt que la visite : dès l'annonce. L'article R125-25 impose que toute annonce immobilière portant sur un bien concerné comporte la mention suivante, à reproduire telle quelle :

« Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr »

C'est une phrase, pas une contrainte lourde — mais son absence est un manquement facile à constater, y compris par un acquéreur procédurier qui remonterait le fil de la commercialisation. Les agences ont intérêt à l'intégrer dans leurs gabarits d'annonces une fois pour toutes, portails comme vitrines.

Sanctions : ce que dit la loi, ce que jugent les tribunaux

L'article L125-5 V du Code de l'environnement est direct : à défaut d'état des risques conforme, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander une diminution du prix. Deux décisions donnent la mesure du risque réel.

La première : Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 septembre 2019, n° 18-16.700. Un état des risques non actualisé entre la promesse et l'acte de vente — le bien avait été classé entre-temps en zone à risque — et une condamnation d'environ 526 000 euros à la clé. Le message est limpide : un document exact à sa date d'établissement peut devenir fautif s'il n'est pas remis à jour au moment où il produit ses effets.

La seconde décision est peut-être plus frappante encore : la cour d'appel de Montpellier, le 28 septembre 2023, a annulé une vente treize ans après sa conclusion, pour omission de sinistres indemnisés dans l'information due à l'acquéreur. Treize ans. Voilà pourquoi la rubrique déclarative sur les sinistres, évoquée plus haut, mérite un vrai échange avec le vendeur — et une trace écrite de sa déclaration.

Pour les bailleurs, les mêmes principes s'appliquent au bail, avec quelques spécificités pratiques que nous détaillons dans notre article sur les obligations du bailleur en matière d'ERP.

Qui peut établir l'état des risques ?

Point souvent mal compris : aucun texte n'exige le recours à un professionnel. Le vendeur ou le bailleur peut établir lui-même son état des risques. En pratique, pourtant, la production est très largement confiée à des professionnels — diagnostiqueurs, agences, notaires — et pour de bonnes raisons : croiser les zonages réglementaires, extraire les règlements de PPR, vérifier le rattachement parcellaire et dater proprement le document demande de la méthode, et la traçabilité des données sources devient précieuse le jour où un dossier est contesté.

C'est le même raisonnement qui pousse les études notariales à externaliser ou automatiser la note de renseignements d'urbanisme : le fond reste sous la responsabilité du professionnel qui signe, mais la collecte et la mise en forme n'ont plus besoin d'être artisanales.

En pratique pour 2026

Trois vérifications à ancrer dans vos process : le contenu du document couvre-t-il toutes les rubriques de R125-24, fiche débroussaillement comprise ? Sa date le rend-il valide à chaque étape de la transaction, et pas seulement à la première visite ? La mention Géorisques figure-t-elle dans l'annonce ?

Risqimmo aide les professionnels de l'immobilier à produire ces documents à partir des données publiques, avec un rattachement parcellaire, les cartes et un journal des sources — la validation finale restant, elle, entre vos mains. Vous pouvez générer un état des risques directement en ligne.