CASIAS, BASIAS, BASOL et SIS : la pollution des sols en transaction

Quatre sigles, quatre statuts juridiques différents, et une seule qui déclenche vraiment une obligation dans une transaction : le SIS. CASIAS recense la mémoire industrielle d'une parcelle, BASOL suit les sites sous surveillance administrative, BASIAS n'existe plus en tant que base vivante depuis octobre 2021, et le secteur d'information sur les sols est le seul zonage réglementaire qui impose un document à part entière lors de la vente ou de la location.

Confondre ces bases, c'est soit inquiéter un acquéreur pour un ancien garage sans conséquence, soit passer à côté d'une information dont l'omission ouvre droit à la résolution du contrat. Reprenons dans l'ordre.

BASIAS, devenue CASIAS : la mémoire, pas la pollution

BASIAS — base des anciens sites industriels et activités de service — est née des inventaires historiques régionaux conduits par le BRGM entre 1994 et 2020. Le principe : retrouver, dans les archives préfectorales, toutes les activités industrielles ou de service ayant existé sur le territoire, qu'elles aient laissé une trace de pollution ou non.

Depuis octobre 2021, ces données sont diffusées via CASIAS, la carte des anciens sites industriels et activités de service, consultable librement sur Géorisques. Plus de 300 000 sites y figurent : ateliers, garages, pressings, stations-service, dépôts d'hydrocarbures, imprimeries. Le changement de nom a dérouté beaucoup de professionnels ; le contenu, lui, est le même, enrichi et mis à jour en continu.

Le point à comprendre absolument est celui-ci : CASIAS est un inventaire d'activités, pas un constat de pollution. Une parcelle qui accueillait une menuiserie en 1953 y figure. Cela ne dit rien de l'état de son sol aujourd'hui. La présence dans CASIAS est un signal d'alerte historique, une invitation à creuser — jamais une preuve.

Nous croisons régulièrement des dossiers où une inscription CASIAS a été présentée à un acquéreur comme une pollution avérée. C'est une faute d'analyse, et elle peut coûter une vente sans raison.

BASOL : les sites que l'administration surveille

BASOL est d'une autre nature. Elle recense les sites et sols pollués ou potentiellement pollués appelant une action des pouvoirs publics, à titre préventif ou curatif. On n'y entre pas par le hasard d'une activité ancienne, mais parce qu'un problème a été identifié et fait l'objet d'un suivi administratif.

Un site inscrit en BASOL a donc un dossier : diagnostics réalisés, mesures de gestion, éventuelles restrictions d'usage. Lorsqu'une situation est traitée et que l'action publique s'achève, le site quitte ce suivi et rejoint la mémoire historique.

Pour un dossier immobilier, une inscription BASOL sur ou à proximité immédiate du bien mérite un vrai examen — bien plus qu'une simple mention CASIAS.

Le SIS : le seul zonage qui crée une obligation documentaire

Le secteur d'information sur les sols est issu de l'article L125-6 du Code de l'environnement, créé par la loi ALUR de 2014. Il s'agit d'un zonage arrêté par le préfet, portant sur des terrains où la pollution des sols est avérée et justifie, en cas de changement d'usage, la réalisation d'études de sols et la mise en place de mesures de gestion.

Ici, on n'est plus dans l'information générale : on est dans le droit opposable. Les SIS sont annexés aux documents d'urbanisme et publiés sur Géorisques.

Un document distinct de l'état des risques

C'est le point que les professionnels manquent le plus souvent. Lorsque le terrain est situé en SIS, un document d'information sur la pollution des sols est dû, régi par les articles R125-26 et R125-27 du Code de l'environnement. Il accompagne fréquemment l'état des risques dans le dossier — d'où l'appellation courante d'« ERPS » — mais il ne s'y substitue pas et ne se confond pas avec lui.

Un dossier complet peut ainsi empiler trois documents de nature différente : l'état des risques proprement dit, le document pollution des sols si le terrain est en SIS, et l'état des nuisances sonores aériennes pour les biens en zone de plan d'exposition au bruit d'un aérodrome. Nous détaillons cette architecture dans le guide de l'état des risques.

Ce que risque celui qui n'informe pas

L'article L125-7 pose l'obligation d'information écrite du vendeur ou du bailleur, et l'acte atteste de l'accomplissement de cette formalité. La sanction, elle, est sévère et souvent ignorée : si une pollution rendant le terrain impropre à sa destination contractuelle est découverte, l'acquéreur ou le locataire dispose de deux ans à compter de la découverte pour demander la résolution du contrat, la restitution d'une partie du prix ou une réduction de loyer. Il peut aussi réclamer la réhabilitation du terrain aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette réhabilitation n'apparaît pas disproportionné par rapport au prix de vente.

Deux ans à compter de la découverte, et non de la vente : le délai peut donc s'ouvrir longtemps après la transaction, à l'occasion de travaux ou d'un changement d'usage.

Tableau de correspondance

	Nature	Effet dans une transaction
BASIAS	Ancienne base d'inventaire historique (1994-2020)	Données reversées dans CASIAS en octobre 2021
CASIAS	Carte des anciens sites industriels et activités de service	Information historique — aucun document obligatoire à ce titre
BASOL	Sites appelant une action des pouvoirs publics	Pas de document dédié, mais un signal à instruire sérieusement
SIS	Zonage réglementaire arrêté par le préfet (L125-6)	Document d'information sur la pollution des sols obligatoire (R125-26, R125-27)

Comment traiter le sujet dans un dossier

La méthode que nous jugeons la plus solide tient en trois temps.

D'abord, vérifier le SIS : c'est le seul point dont dépend une obligation documentaire. Le contrôle se fait à la parcelle, et il ne souffre pas l'approximation — un SIS peut couvrir une partie seulement d'une unité foncière.

Ensuite, relever les inscriptions CASIAS et BASOL sur le bien et son voisinage immédiat, et les restituer en tant qu'information, avec les mots justes. « Un ancien site d'activité de service est recensé sur cette parcelle ; ce recensement traduit une activité passée et ne présume pas de l'état actuel des sols » : la phrase est plus longue qu'un simple « site pollué », et elle est la seule exacte.

Enfin, garder trace. Les zonages évoluent, les bases sont mises à jour, un SIS peut être créé après une vente. Si un litige survient, la question ne sera pas « qu'affiche Géorisques aujourd'hui ? » mais « qu'affichait-il le jour où le document a été établi ? ». C'est toute la différence entre remettre un PDF et pouvoir l'étayer des années plus tard — un point que nous développons dans notre comparaison ERRIAL et ERP.

Un mot sur le changement d'usage

La logique du SIS se comprend mieux si l'on garde en tête qu'elle est indexée sur l'usage. Un sol compatible avec un entrepôt ne l'est pas nécessairement avec des logements et un jardin potager. C'est pourquoi les projets de reconversion de friches — les plus fréquents en zone urbaine dense — sont ceux où le sujet devient central, avec études de sols et plan de gestion à la clé.

Pour une vente de maison classique, le réflexe reste léger : vérifier le SIS, restituer proprement l'historique, ne pas dramatiser ce qui n'est qu'une mémoire d'activité.

Risqimmo interroge les données publiques à partir du rattachement parcellaire du bien et conserve le journal des sources pour chaque dossier, la validation restant votre acte professionnel. Vous pouvez générer un état des risques ou consulter nos tarifs.