Retrait-gonflement des argiles : étude géotechnique et état des risques

Le retrait-gonflement des argiles est le risque naturel le plus coûteux pour les maisons individuelles françaises, et pourtant il n'apparaît pas comme tel dans l'état des risques. Cette apparente contradiction mérite qu'on s'y arrête, parce qu'elle est à l'origine de beaucoup d'erreurs dans les dossiers de vente. L'obligation attachée aux sols argileux ne passe pas par l'état des risques : elle passe par une étude géotechnique préalable, due lors de la vente d'un terrain non bâti constructible situé en zone d'exposition moyenne ou forte, en application des articles L132-4 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.

Autrement dit : deux documents, deux logiques, deux textes. Voyons lequel s'applique à quoi.

Ce qui se passe sous une maison fissurée

Les sols argileux changent de volume avec leur teneur en eau. Ils se rétractent en période sèche, gonflent lorsqu'ils se réhydratent. Le mouvement est lent, différentiel — une partie du terrain bouge plus que l'autre — et c'est cette différence qui casse. Fissures en escalier dans les murs porteurs, décollement de dallage, portes qui coincent, ruptures de canalisations enterrées : la signature est reconnaissable.

Les maisons individuelles sur fondations superficielles sont les premières concernées, en particulier celles construites avant la généralisation des études de sol. Le BRGM estime que près de la moitié du territoire métropolitain présente un aléa moyen à fort. La succession d'étés secs a fait grimper le coût du phénomène au point d'en faire, certaines années, le premier poste d'indemnisation du régime des catastrophes naturelles devant les inondations.

Le zonage réglementaire : l'arrêté du 22 juillet 2020

Deux arrêtés portent la même date du 22 juillet 2020 et se complètent. Le premier définit les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux. Le second précise le contenu des études géotechniques à réaliser dans ces zones. Le dispositif est applicable depuis le 1^er octobre 2020.

L'exposition des formations argileuses est appréciée à partir de trois critères : la nature lithologique des matériaux dominants, la composition minéralogique de la phase argileuse et le comportement géotechnique du matériau. Il en résulte un classement en exposition faible, moyenne ou forte — et seules les deux dernières déclenchent une obligation.

Ce zonage est cartographique et se consulte sur Géorisques. Il ne se confond ni avec un plan de prévention des risques, ni avec la carte d'aléa que certains départements ont publiée avant 2020.

L'étude géotechnique préalable : qui la doit, et quand

L'article L132-4 du Code de la construction et de l'habitation, issu de la loi ELAN, pose la règle : la vente d'un terrain non bâti constructible situé en zone d'exposition moyenne ou forte est précédée de la fourniture, par le vendeur, d'une étude géotechnique préalable. Elle est annexée à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique. Le vendeur la transmet ; elle suit ensuite le terrain.

C'est la mission dite G1 au sens de la norme NF P 94-500 : une étude de principe, fondée sur une enquête documentaire et une reconnaissance de site, qui identifie les aléas géotechniques et pose les premiers principes de construction. Elle ne dimensionne rien. Le dimensionnement relève de la mission G2, étude de conception, que le constructeur doit faire réaliser au stade du projet — ou dont il doit à défaut respecter les techniques constructives forfaitaires prévues par la réglementation.

La durée de validité mérite d'être connue : l'étude géotechnique préalable vaut trente ans, à condition qu'aucun remaniement du sol ne soit intervenu depuis. C'est une durée longue, qui s'explique par la nature de ce qu'elle décrit — la géologie d'une parcelle ne change pas tous les six mois. En pratique, cela veut dire qu'un terrain revendu quinze ans après un premier lotissement peut parfaitement voyager avec son étude d'origine, et qu'il faut donc commencer par demander si elle existe avant d'en commander une nouvelle.

Les cas où elle n'est pas due

Le champ est plus étroit qu'on ne le croit souvent. Un terrain déjà bâti n'est pas concerné : l'obligation vise la vente de terrains non bâtis constructibles. Un terrain non constructible ne l'est pas davantage. Et une commune classée en exposition faible sort du dispositif, même si des sinistres sécheresse y ont été reconnus par le passé.

Ce dernier cas est celui qui surprend le plus les acquéreurs. On peut acheter en toute légalité, sans étude de sol, un terrain situé dans une commune ayant fait l'objet de plusieurs arrêtés de catastrophe naturelle sécheresse — parce que l'obligation suit le zonage argile, pas l'historique CatNat.

Alors, où le risque argile apparaît-il dans l'état des risques ?

La question est légitime, et la réponse est nuancée. Le zonage argile en tant que tel ne figure pas parmi les zonages listés à l'article R125-23 du Code de l'environnement, qui commande le contenu de l'état des risques. Il n'y a donc pas de « case argile » dans le document.

Le risque y entre néanmoins par deux chemins.

Le premier est le plan de prévention des risques. Certaines communes disposent d'un PPR mouvements de terrain, parfois spécifiquement consacré au retrait-gonflement, prescrit ou approuvé. Dans ce cas, le périmètre entre pleinement dans l'état des risques, avec extrait graphique, extrait de règlement et travaux prescrits le cas échéant — comme n'importe quel autre PPR. C'est le même mécanisme qui fait entrer, ou non, les cavités souterraines et les marnières dans le document : par le plan de prévention, jamais par l'inventaire seul.

Le second chemin est celui des catastrophes naturelles. Les arrêtés CatNat « sécheresse et réhydratation des sols » figurent dans la liste des arrêtés ayant concerné la commune, et surtout les sinistres indemnisés se déclarent dans l'état des risques au titre de l'article L125-5 IV du Code de l'environnement. Or les sinistres sécheresse sont typiquement ceux que l'on oublie : la fissure a été réparée il y a huit ans, l'indemnisation est loin, et le vendeur de bonne foi ne fait pas le lien.

C'est là que le professionnel gagne son honoraire. Cette rubrique est déclarative, aucune base publique ne la renseigne, et la jurisprudence sanctionne durement son omission — la cour d'appel de Montpellier a annulé le 28 septembre 2023 une vente conclue treize ans plus tôt pour ce motif. Poser la question par écrit au vendeur, conserver sa réponse : le geste prend deux minutes et vaut une assurance. Nous détaillons ce mécanisme dans le guide de l'état des risques.

Ce que ça change dans un dossier

Pour un notaire ou une agence qui vend un terrain à bâtir, la vérification est binaire : le terrain est-il en zone d'exposition moyenne ou forte ? Si oui, l'étude géotechnique préalable doit être annexée — et son absence prive l'acquéreur d'une information dont il pourra se prévaloir.

Pour un diagnostiqueur, l'enjeu est différent : il s'agit surtout de ne pas laisser croire que l'état des risques traite le sujet argile. Un document qui mentionne, en information complémentaire, l'exposition de la parcelle au retrait-gonflement rend un vrai service — à condition de préciser qu'il s'agit d'une information additionnelle et non d'une rubrique réglementaire du document. C'est une pratique que nous jugeons saine, à l'inverse de celles qui laissent l'ambiguïté s'installer.

Et pour tout le monde, une règle de prudence : le zonage argile s'apprécie à la parcelle, pas à la commune. Une limite de zone d'exposition peut traverser un terrain. C'est le même problème que celui des zonages d'inondation, dont nous parlons dans notre article sur les zones inondables et les PPRI, et il se règle de la même façon : par un rattachement cadastral sérieux plutôt que par une géolocalisation à l'adresse.

En résumé

Le retrait-gonflement des argiles se traite avec deux réflexes distincts. Vente d'un terrain non bâti constructible en zone moyenne ou forte : étude géotechnique préalable annexée, valable trente ans sauf remaniement du sol. Vente ou location d'un bien bâti : pas d'étude due au titre des argiles, mais une vigilance particulière sur les arrêtés CatNat sécheresse et sur la déclaration des sinistres indemnisés dans l'état des risques.

Risqimmo établit l'état des risques à partir du rattachement parcellaire du bien et conserve le journal des données interrogées pour chaque dossier, la validation restant la vôtre. Vous pouvez générer un état des risques en ligne ou consulter nos tarifs.