Comment lire un état des risques immobilier : guide de déchiffrage section par section

Un état des risques (cerfa 13616) se déchiffre en 7 rubriques, dans l'ordre du formulaire : PPR naturels, PPR technologiques (PPRT/Seveso), sismicité, radon, sites et sols pollués (SIS), plan d'exposition au bruit (PEB), recul du trait de côte. Pour chaque rubrique cochée « oui », vérifiez la zone de couleur, les travaux prescrits et, en bas du formulaire, les sinistres indemnisés.

1. PPR naturels — inondation, mouvement de terrain, feux de forêt, avalanche : la rubrique la plus importante à analyser
2. PPR technologiques (PPRT) — uniquement pour les sites Seveso seuil haut approuvés
3. Sismicité — zones 1 à 5 ; informatif à la vente pour les bâtiments existants
4. Radon — seule la catégorie 3 impose une mention renforcée
5. Sites et sols pollués (SIS) — ne signifie pas pollution avérée, mais sol à surveiller avant travaux
6. Plan d'Exposition au Bruit (PEB) — zones A à D autour des aérodromes classés
7. Recul du trait de côte — horizons 30 ans et 100 ans depuis le décret du 29 avril 2022

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1. Les PPR naturels : décrypter zones, couleurs et travaux prescrits

La rubrique PPR naturels est la plus dense du formulaire. Elle couvre les plans de prévention des risques naturels : PPRI (inondation), PPR mouvement de terrain, PPRIF (feux de forêt), PPR avalanche, PPR submersion marine. Pour chaque PPR mentionné, distinguez systématiquement :

• PPR prescrit : le plan est en cours d'élaboration. Aucune obligation réglementaire attachée au bien à ce stade, mais le risque est officiellement reconnu par la préfecture — et le document doit en faire mention.
• PPR approuvé : le plan est opposable. Si le bien est en zone réglementée, des travaux peuvent être prescrits dans les 5 ans, avec un plafond légal de 10 % de la valeur vénale du bien (art. R.562-5 du Code de l'environnement).

Le formulaire indique la zone de couleur (rouge, bleue, blanche selon les cas) et si des travaux sont prescrits. C'est le point que les acheteurs oublient le plus souvent : une zone bleue avec travaux prescrits peut représenter plusieurs milliers d'euros, non négociables car transmis avec le bien. La jurisprudence exige par ailleurs que l'acheteur reçoive le règlement du PPR en complément du formulaire — demandez-le systématiquement au vendeur.

2. Les PPR technologiques (PPRT) : Seveso seuil haut uniquement

Un plan de prévention des risques technologiques ne s'applique qu'aux sites Seveso seuil haut. Si la rubrique est cochée « oui » et qu'un PPRT est approuvé, le bien peut être classé en :

• Zone de prescription : travaux obligatoires dans les 10 ans (isolation, renforcement de vitrage, etc.), avec crédit d'impôt de 40 % plafonné à 20 000 €
• Zone de délaissement : droit de vente à la collectivité territoriale, souvent en deçà des prix de marché
• Zone d'expropriation : zone la plus proche de l'installation, acquisition forcée par la puissance publique

Une zone de prescription avec travaux obligatoires peut sembler moins grave qu'une zone d'expropriation — mais ces travaux sont transmis avec le bien et constituent une charge pour le futur propriétaire. Lisez attentivement la liste des prescriptions dans le règlement du PPRT joint.

3. La sismicité : 5 zones, information obligatoire, pas de travaux imposés à l'existant

La France métropolitaine est classée en 5 zones sismiques (zones 1 à 5) depuis le décret du 22 octobre 2010. La mention dans l'état des risques est obligatoire à partir de la zone 2 (sismicité faible). À la vente, cette mention est purement informative pour les bâtiments existants — aucune obligation de travaux n'est imposée du seul fait du classement. Les règles parasismiques (PS-MI, Eurocode 8) s'appliquent en revanche aux constructions neuves et à certaines extensions significatives. Pour les zones 4 et 5 (Antilles, en particulier), certaines communes peuvent avoir des prescriptions spécifiques : renseignez-vous auprès de la préfecture concernée.

4. Le radon : catégorie 3 seulement, mesurage conseillé avant achat

Le radon est un gaz radioactif naturel émis par les roches granitiques et volcaniques. Son potentiel est classé en 3 catégories. Seule la catégorie 3 (potentiel radon significatif) impose une mention dans l'état des risques. En catégorie 3, le formulaire indique le nom de la commune et renvoie à la fiche d'information réglementaire. Aucun mesurage n'est obligatoire à la vente d'un logement classique — mais un mesurage préventif reste fortement conseillé pour tout bien en catégorie 3, surtout au sous-sol ou rez-de-chaussée. Le niveau de référence réglementaire est de 300 Bq/m³. Les kits de mesurage validés sont disponibles auprès des organismes accrédités (IRSN, laboratoires agréés).

5. Les sites et sols pollués (SIS) : la rubrique la plus sous-estimée

Si la parcelle est dans un Secteur d'Information sur les Sols (SIS), la case est cochée « oui » et le numéro de l'arrêté préfectoral est indiqué. Un SIS ne signifie pas que le sol est pollué — il indique que la parcelle est « susceptible de contenir des sources de pollution » selon l'historique industriel ou agricole recensé dans les bases CASIAS (fusion de BASIAS et BASOL depuis octobre 2021). En pratique, la présence dans un SIS impose une attention particulière si vous envisagez des travaux de terrassement, un changement d'usage ou une construction : une attestation doit être remise à la DRéal. Demandez systématiquement les études de sol existantes et les éventuels arrêtés préfectoraux de remise en état déjà réalisés.

6. Le Plan d'Exposition au Bruit (PEB) : 4 zones aux restrictions très différentes

Zone PEB	Restriction principale	Obligation isolation
Zone A	Construction de logements interdite	Oui (pour l'existant)
Zone B	Logements interdits sauf réhabilitation stricte	Oui
Zone C	Restrictions aux logements neufs	Obligatoire renforcée
Zone D	Aucune interdiction de construction	Obligatoire simple

L'impact sur la valeur et les projets d'extension varie considérablement. Un bien en zone A ou B autour d'un grand aéroport (CDG, Orly, Nice, Lyon) est soumis à des contraintes très sévères. En zone D, l'obligation d'isolation acoustique est réelle mais ne bloque pas les projets courants.

7. Le recul du trait de côte : deux horizons, deux régimes juridiques distincts

Depuis le décret du 29 avril 2022, les communes littorales exposées cartographient deux horizons :

• Horizon 30 ans : droit de préemption communal renforcé, clause obligatoire dans l'acte notarié indiquant que le bien est exposé à un risque de disparition à terme, possibilité de déclassement du bien en bien non cessible.
• Horizon 100 ans : informatif à ce stade, sans obligation immédiate de travaux ni de mesures administratives particulières.

Pour un bien côtier, cette rubrique peut avoir un impact majeur sur la valeur du bien et sur sa bancabilité — certains établissements financiers refusent déjà de financer des biens en zone 30 ans. La liste des communes concernées est fixée par arrêté préfectoral et consultable sur Géorisques.

8. Les sinistres indemnisés : la section que chaque acheteur doit lire en priorité

En bas du formulaire, une section recense les sinistres pour lesquels le bien a reçu une indemnisation au titre d'un arrêté de catastrophe naturelle (catnat) ou technologique. C'est une déclaration du vendeur qui engage sa responsabilité. Pour chaque sinistre listé, notez :

• La date de l'arrêté catnat (le risque est avéré, pas hypothétique)
• La nature du sinistre : inondation, sécheresse/retrait-gonflement des argiles, mouvement de terrain, tempête…
• Si des travaux de remise en état ont été réalisés — à demander avec justificatifs

Un sinistre catnat sans travaux documentés est un levier de négociation fort. La jurisprudence est constante sur ce point : la cour d'appel de Montpellier a confirmé en 2023 la résolution d'une vente conclue 13 ans plus tôt pour des sinistres catnat non déclarés par le vendeur qui en avait pourtant connaissance. L'omission délibérée ne se prescrit pas facilement face à un acheteur déterminé.

Tableau récapitulatif : 5 points de vigilance à chaque lecture

Ce que vous lisez	Ce que vous cherchez	Ce que vous faites si « oui »
PPR naturel approuvé	Zone de couleur + travaux prescrits	Demandez règlement PPR + devis travaux
PPRT approuvé	Zone + type de prescription	Vérifiez zone expropriation ou délaissement
Radon catégorie 3	Commune classée zone 3	Mesurage conseillé avant achat
SIS (sols pollués)	Numéro arrêté préfectoral	Demandez l'étude de sols existante
Sinistre catnat	Date + nature + travaux réalisés	Exigez justificatifs de remise en état

Pour aller plus loin, notre article sur le diagnostic ERP en 2026 détaille le contenu réglementaire complet du formulaire, et notre article sur la validité de l'état des risques précise quand le renouveler. Pour savoir comment le document est produit depuis les données officielles plutôt que via l'outil ERRIAL seul, lisez notre comparatif ERRIAL vs ERP Risqimmo.

Questions fréquentes

Combien de sections contient un état des risques immobilier ?

L'état des risques (cerfa 13616) comporte 7 rubriques : PPR naturels, PPR technologiques (PPRT), sismicité, radon, sites et sols pollués (SIS), plan d'exposition au bruit (PEB), recul du trait de côte. Chaque rubrique peut être cochée « non concerné » si la commune n'est pas répertoriée dans les zonages réglementaires correspondants.

Que signifie une case cochée « non concerné » dans l'état des risques ?

« Non concerné » indique que le bien n'est pas dans une zone réglementée à la date de rédaction. La cartographie évolue régulièrement — vérifiez la date du document et consultez Géorisques pour vous assurer qu'aucune modification de zonage n'est intervenue depuis. Un bien « non concerné » en 2022 peut l'être après un PPR approuvé en 2026.

Que faire si l'état des risques mentionne des sinistres indemnisés ?

Demandez les rapports d'expertise, la liste des travaux réalisés et les éventuelles franchises restantes. Un sinistre catnat sans travaux documentés est un levier de négociation fort et peut permettre la résolution du contrat si le vendeur avait connaissance de l'information et ne l'a pas déclarée.

L'état des risques peut-il être établi par le vendeur lui-même ?

Oui, il est auto-déclaratif. Le vendeur ou bailleur remplit le formulaire depuis les données publiques Géorisques.gouv.fr. Sa responsabilité est engagée en cas d'erreur ou d'omission. Un document généré automatiquement depuis les couches officielles — comme le propose Risqimmo — minimise significativement ce risque et offre une traçabilité des sources.