ERRIAL et ERP : quelles différences ?

La confusion est fréquente, et elle se dissipe en une phrase : ERRIAL est un outil, l'ERP est un document. ERRIAL, c'est le service en ligne gratuit de l'État, accessible depuis Géorisques (georisques.gouv.fr), qui pré-remplit un état des risques à partir d'une adresse. L'ERP — « état des risques et pollutions » dans le langage courant —, c'est le document réglementaire lui-même, celui que le vendeur ou le bailleur doit remettre dès la première visite, dont le contenu est fixé par l'article R125-24 du Code de l'environnement et dont la validité est de six mois.

Un particulier qui vend sa maison peut très bien s'en tenir à ERRIAL. Un professionnel — diagnostiqueur, agence, notaire, gestionnaire — a des besoins que l'outil public n'a pas vocation à couvrir : traçabilité, suivi de validité, identité du cabinet sur le document. C'est cette frontière que nous allons tracer, sans caricature dans un sens ni dans l'autre.

ERRIAL sur Géorisques : de quoi parle-t-on exactement ?

Géorisques est le portail public qui centralise l'information sur les risques : zonages des plans de prévention, sismicité, radon, arrêtés de catastrophe naturelle, secteurs d'information sur les sols, entre autres. C'est d'ailleurs vers ce site que pointe la mention obligatoire de toute annonce immobilière, imposée par l'article R125-25 : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ».

ERRIAL est le service adossé à ce portail : on saisit une adresse, l'outil interroge les bases publiques et restitue un état des risques pré-rempli, téléchargeable en PDF. Gratuit, officiel, accessible à tous. Rappelons au passage un point que beaucoup ignorent : aucun texte n'exige de passer par un professionnel pour établir un état des risques. Le vendeur peut le faire lui-même — et ERRIAL a précisément été conçu pour l'y aider.

L'ERP, « état des risques et pollutions » : le document que la loi exige

Côté document, le vocabulaire a évolué mais l'usage a la vie dure. On parle encore couramment d'« ERP » ou d'« état des risques et pollutions » ; les textes, eux, visent l'état des risques, dont le contenu est aujourd'hui fixé par l'article R125-24 du Code de l'environnement (version en vigueur depuis le 1er janvier 2025). À noter : il n'existe plus de modèle d'imprimé réglementaire — l'arrêté du 30 avril 2024 a abrogé les formulaires types. Seul compte le fond : zonages de l'article R125-23, extraits graphiques et règlement des PPR avec les travaux prescrits, fiche sismicité (zones 2 à 5), fiche radon (zone 3), recul du trait de côte avec son horizon temporel, arrêtés CatNat, sinistres indemnisés, obligations légales de débroussaillement.

Nous avons détaillé chacune de ces rubriques, la validité de six mois, la remise dès la première visite et les sanctions dans notre guide complet de l'état des risques — inutile de tout reprendre ici. Retenons l'essentiel pour la suite : l'obligation porte sur un contenu et une fraîcheur, pas sur un outil. La question n'est donc jamais « ERRIAL ou pas ERRIAL ? », mais « le document remis est-il complet, exact et valide au moment où il produit ses effets ? ».

ERRIAL et l'état des risques : ce que l'outil public fait bien

Soyons clairs : pour son usage cible, ERRIAL est un bon outil. Il s'appuie sur les bases officielles, il est tenu par l'opérateur public, il ne coûte rien, et il rend l'information sur les risques réellement accessible à un vendeur particulier qui, il y a quinze ans, aurait dû écumer la préfecture. Pour une vente simple, entre particuliers, sur une petite parcelle clairement identifiée, le document pré-rempli fait le travail que la loi attend d'un vendeur de bonne foi.

Le sujet n'est pas la qualité de l'outil. Le sujet, c'est que l'obligation d'information ne s'arrête pas au pré-remplissage — et qu'un professionnel engage sa responsabilité et sa signature sur des points qu'aucun générateur, public ou privé, ne peut traiter seul.

Ce qu'un professionnel doit ajouter par-dessus

La rubrique sinistres indemnisés reste déclarative

Les sinistres ayant donné lieu à indemnisation au titre des catastrophes naturelles se déclarent dans l'état des risques (article L125-5 IV), et cette information n'existe dans aucune base publique : seul le propriétaire connaît l'historique d'indemnisation de son bien. Un outil — ERRIAL comme n'importe quel autre — peut lister les arrêtés CatNat de la commune ; il ne peut pas savoir si ce bien a été indemnisé. Le professionnel, lui, pose la question au vendeur ou au bailleur, par écrit, et conserve la réponse. L'enjeu n'est pas théorique : la cour d'appel de Montpellier a annulé, le 28 septembre 2023, une vente conclue treize ans plus tôt pour omission de sinistres indemnisés.

Localiser le bien, pas seulement l'adresse

Une adresse est un point ; un bien est une parcelle, parfois vaste, parfois traversée par une limite de zonage. Sur un terrain de plusieurs milliers de mètres carrés, le bâti peut être hors zone inondable quand le fond de la parcelle y est inclus — ou l'inverse. La position retenue pour l'analyse change alors le contenu du document. C'est un geste professionnel à part entière : vérifier le rattachement cadastral, positionner précisément le bien, contrôler que les zonages sont appréciés au bon endroit. Un pré-remplissage à l'adresse ne dispense jamais de ce contrôle ; il le suppose.

Prouver ce que disaient les bases le jour J

Les zonages évoluent : un PPR est prescrit, approuvé, révisé ; une commune change de classement. Si un litige éclate trois ans après la vente, la question ne sera pas « que disent les bases aujourd'hui ? » mais « que disaient-elles le jour où le document a été établi ? ». D'où l'importance, pour un professionnel, d'archiver les données sources de chaque document — un journal horodaté de ce qui a été interrogé et obtenu. C'est toute la différence entre remettre un PDF et être capable, des années plus tard, d'étayer ce qu'il contenait. La Cour de cassation a rappelé en 2019 (3e civ., 19 septembre 2019, n° 18-16.700) ce que coûte un état des risques non actualisé entre la promesse et l'acte : environ 526 000 euros dans cette affaire. Sans traçabilité, démontrer qu'on avait bien fait son travail à chaque date clé devient un exercice périlleux.

Tenir la validité de six mois dans le temps

Un état des risques vaut six mois. Générer le document est une chose ; savoir qu'il expire avant la signature de l'acte, ou qu'un lot remis en location réutilise un document périmé, en est une autre. Le besoin professionnel ici n'est pas la génération, c'est le suivi : des dossiers datés, des alertes avant péremption, une régénération systématique à chaque étape. Les gestionnaires locatifs connaissent bien ce piège de la relocation — nous y avons consacré un article dédié aux obligations du bailleur.

Un document à l'identité du cabinet

Le document remis au client engage et représente le cabinet qui le fournit. Un diagnostiqueur qui facture un dossier complet, une agence qui soigne son dossier de commercialisation, remettent un document à leur marque, avec leurs coordonnées et leur mise en forme — pas une sortie générique. Ce n'est pas de la coquetterie : c'est la matérialisation de la prestation, et le support de la relation de confiance avec le client final.

SIS et ENSA : penser au-delà de l'état des risques

Dernier angle mort fréquent : l'état des risques ne couvre pas tout. Lorsque le terrain est en secteur d'information sur les sols, un document pollution distinct est dû (articles R125-26 et R125-27 du Code de l'environnement). Et pour les biens en zone de plan d'exposition au bruit d'un aérodrome, l'état des nuisances sonores aériennes est, lui aussi, un document distinct (article L112-11 du Code de l'urbanisme). Le professionnel raisonne en dossier complet, pas en document isolé : c'est précisément ce qui distingue sa prestation d'un téléchargement.

Géorisques, ERRIAL, ERP : qui fait quoi ?

Pour fixer les idées :

	Nature	Rôle
Géorisques	Portail public d'information	Référence officielle sur les risques ; c'est le site cité dans la mention obligatoire des annonces (R125-25)
ERRIAL	Outil gratuit de l'État	Pré-remplit un état des risques à partir d'une adresse, pensé pour le grand public
ERP / état des risques	Document réglementaire	Contenu fixé par R125-24, validité 6 mois, remise dès la première visite, sanctions de l'article L125-5 V

Les trois se complètent, ils ne se substituent pas l'un à l'autre. Et la responsabilité de remettre un document complet et valide pèse sur le vendeur ou le bailleur — puis, par ricochet, sur les professionnels qui l'accompagnent —, jamais sur l'outil utilisé.

En résumé : deux usages, deux logiques

ERRIAL répond très bien à la question du particulier : « que dois-je remettre pour vendre ma maison ? ». Le professionnel, lui, répond à une autre question : « comment produire des dizaines de dossiers exacts, datés, traçables, à ma marque, et le prouver dans cinq ans ? ». Ce n'est pas le même métier, et ce n'est donc pas le même outillage.

Risqimmo a été conçu pour ce second usage : documents établis à partir des données publiques avec rattachement parcellaire et position vérifiée par vos soins, journal des sources conservé pour chaque dossier, suivi de validité et personnalisation à l'identité de votre cabinet — la relecture et la validation restant votre acte professionnel. Pour voir ce que cela donne sur une adresse réelle, vous pouvez générer un état des risques en ligne.