Radon : zonage, obligations immobilières et fiche d'information

Une adresse en zone 3, et l'état des risques doit comporter une fiche radon. C'est là que se joue l'essentiel de la question pour un professionnel de l'immobilier : le radon entre dans le document réglementaire par la porte du zonage communal, pas par celle de la mesure. Aucun texte n'impose de mesurer le radon dans un logement mis en vente ou en location. Ce qui est imposé, c'est d'informer quand la commune est classée en zone à potentiel radon significatif — zone 3 au sens de l'arrêté du 27 juin 2018.

Cette nuance a l'air technique. Elle explique pourtant la moitié des malentendus qu'on rencontre sur le terrain, entre un acquéreur qui croit acheter un diagnostic et un vendeur qui croit avoir mesuré quelque chose.

Le radon, en deux minutes

Le radon est un gaz radioactif d'origine naturelle. Il provient de la désintégration de l'uranium présent dans la croûte terrestre, remonte à travers les fissures du sol et s'accumule dans les espaces confinés — caves, vides sanitaires, rez-de-chaussée mal ventilés. Incolore, inodore, indétectable sans appareil. À l'air libre, il se dilue et ne présente pas de risque ; c'est le confinement qui pose problème.

Les terrains granitiques et volcaniques en émettent davantage : Bretagne, Massif central, Corse, Vosges, Jura. D'où une géographie du risque très marquée, que le zonage réglementaire reprend. Santé publique France estime à environ 3 000 le nombre de décès par cancer du poumon attribuables chaque année au radon dans le pays, ce qui en fait le deuxième facteur de risque de ce cancer après le tabac. Le sujet n'est donc pas cosmétique — mais il se traite par la ventilation et l'étanchéité du bâti, pas par la peur.

Les trois zones à potentiel radon : ce que dit l'arrêté du 27 juin 2018

Le classement du territoire résulte de l'article R1333-29 du Code de la santé publique, dont l'arrêté du 27 juin 2018 tire la liste commune par commune. Il est entré en vigueur le 1^er juillet 2018 et distingue trois niveaux.

La zone 1 regroupe les communes à potentiel radon faible. La zone 2 vise celles dont le potentiel est faible mais où des facteurs géologiques particuliers — failles, ouvrages souterrains — peuvent faciliter le transfert du gaz vers les bâtiments. La zone 3, enfin, désigne les communes à potentiel radon significatif. C'est la seule qui déclenche une obligation d'information dans une transaction immobilière.

Un point mérite d'être souligné, parce qu'il revient sans cesse dans les échanges avec les clients : ce zonage est communal. Il décrit le potentiel géologique d'un territoire, pas la concentration réelle dans un logement donné. Deux maisons voisines, dans la même commune de zone 3, peuvent afficher des résultats de mesure très différents selon leur mode constructif, leur soubassement et leur ventilation. Inversement, une commune de zone 1 peut abriter une cave particulièrement chargée. Le zonage sert à cibler l'effort de prévention ; il ne préjuge de rien à l'échelle du bien.

Ce que l'état des risques exige exactement

Les zones à potentiel radon significatif figurent parmi les zonages listés à l'article R125-23 du Code de l'environnement — aux côtés des périmètres de plans de prévention des risques et des zones de sismicité. À ce titre, l'état des risques doit indiquer si le bien s'y trouve.

L'article R125-24 va un cran plus loin : lorsque l'immeuble est situé dans une commune de zone 3, le document est accompagné d'une fiche d'information sur le risque radon. Cette fiche explique ce qu'est le gaz, comment il pénètre dans les bâtiments et quels gestes réduisent l'exposition. Elle n'est pas un diagnostic : c'est un support d'information, au même titre que la fiche sismicité pour les zones 2 à 5.

Nous avons détaillé l'ensemble des rubriques du document dans notre guide de l'état des risques. Retenons ici la règle : commune en zone 3, donc mention du zonage plus fiche radon. Commune en zone 1 ou 2, ni l'une ni l'autre.

Non, il n'y a pas de « diagnostic radon » obligatoire à la vente

Cette confusion est tenace, et elle est parfois entretenue par des offres commerciales ambiguës. Pour un logement mis en vente ou en location, aucune obligation de mesurage n'existe. Le vendeur informe, il ne mesure pas. Un particulier peut faire poser un dosimètre chez lui — le kit coûte quelques dizaines d'euros et se laisse en place deux mois en période de chauffe — mais c'est une démarche volontaire, utile pour agir, jamais exigible dans un dossier de vente.

Un professionnel qui présenterait une mesure comme réglementairement obligatoire pour un logement se placerait en porte-à-faux. À l'inverse, mentionner que le bien est en zone 3 et expliquer ce que cela signifie fait partie du travail bien fait.

L'autre ERP : quand le radon doit vraiment être mesuré

Il faut ici lever une ambiguïté d'acronyme qui piège régulièrement les recherches. Dans le monde de l'immobilier, « ERP » désigne couramment l'état des risques et pollutions. Dans le monde du radon, « ERP » signifie établissement recevant du public — et là, l'obligation change complètement de nature.

Le décret n° 2018-434 du 4 juin 2018, qui a transposé la directive 2013/59/Euratom, impose au propriétaire ou à l'exploitant de certaines catégories d'établissements recevant du public de faire mesurer l'activité du radon, avec un renouvellement tous les dix ans et après tous travaux modifiant la ventilation ou l'étanchéité. Sont visés notamment les établissements d'enseignement, les crèches et structures d'accueil de jeunes enfants, les établissements sanitaires, sociaux et médico-sociaux avec hébergement, les établissements thermaux et les établissements pénitentiaires, lorsqu'ils sont implantés dans une commune de zone 3 — ou en zone 1 et 2 si une mesure antérieure a dépassé le seuil.

Le même décret a abaissé le repère de gestion : le niveau de référence est fixé à 300 becquerels par mètre cube en moyenne annuelle, contre un seuil d'action de 400 Bq/m³ auparavant. Entre 300 et 1 000 Bq/m³, des actions correctives simples suffisent généralement — améliorer la ventilation, étanchéifier les points d'entrée du sol, traiter les passages de réseaux. Au-delà de 1 000 Bq/m³, un diagnostic technique du bâtiment et des travaux plus lourds s'imposent.

Un gestionnaire de patrimoine qui possède à la fois des logements et une crèche dans la même commune de zone 3 est donc soumis à deux régimes distincts : information pour les uns, mesure pour l'autre. Confondre les deux, c'est soit alourdir inutilement un dossier de vente, soit — plus grave — passer à côté d'une obligation de mesurage.

En pratique, pour un professionnel de l'immobilier

Le réflexe utile tient en trois vérifications. La commune du bien est-elle classée en zone 3 ? Si oui, le zonage est-il mentionné dans l'état des risques et la fiche radon jointe au document ? Et la donnée utilisée correspond-elle bien à la commune du bien, y compris après une fusion de communes ou un changement de code INSEE ?

Ce dernier point n'est pas anecdotique. Le zonage s'appuie sur le code officiel géographique, et les communes nouvelles brouillent régulièrement les correspondances. Un rattachement approximatif, c'est une fiche radon oubliée — ou ajoutée à tort, ce qui n'est guère plus élégant.

Reste la question de la preuve. Le classement d'une commune peut évoluer si l'arrêté est modifié ; les zonages, en général, bougent. Si un dossier est contesté trois ans plus tard, la vraie question sera celle des données disponibles au jour de l'établissement du document. C'est exactement le raisonnement que nous développons à propos des limites de l'outil public dans notre comparaison ERRIAL et ERP : générer un document est facile, prouver ce qu'il contenait et pourquoi l'est beaucoup moins.

Et les autres risques du même document

Le radon partage avec la sismicité une particularité : ce sont les deux zonages nationaux qui déclenchent une fiche d'information annexée à l'état des risques. Le mécanisme est identique, les seuils diffèrent — zone 3 pour le radon, zones 2 à 5 pour le risque sismique. Les autres rubriques, elles, dépendent de zonages locaux : plans de prévention, zones inondables, secteurs d'information sur les sols.

Risqimmo interroge les bases publiques à partir du rattachement parcellaire du bien, restitue le zonage radon de la commune avec la fiche correspondante, et conserve le journal des sources interrogées pour chaque dossier — la relecture et la validation restant votre acte professionnel. Vous pouvez générer un état des risques sur une adresse réelle pour voir le rendu.