← Blog · 03/09/2026

État des risques maison individuelle : obligations et démarches en 2026

L'état des risques (ERP) est obligatoire pour toute vente ou location d'une maison individuelle située dans une zone réglementaire — PPR naturel, technologique, sismique, radon ou SIS. Valable 6 mois (art. R.125-26 Code de l'environnement), il couvre 7 rubriques et s'obtient gratuitement sur Géorisques.gouv.fr en quelques minutes.

Appartement ou maison individuelle : l'obligation légale est identique. Mais la maison individuelle — souvent sur un terrain — présente des expositions spécifiques absentes de la plupart des appartements : retrait-gonflement des argiles, risque d'incendie de forêt, cavités souterraines sous le jardin, ou pollution des sols d'un ancien usage industriel ou agricole. Ce guide détaille ce que l'ERP doit couvrir pour votre maison, et ce que l'acheteur ou le vendeur doit particulièrement vérifier.

Maison individuelle avec jardin — état des risques obligatoire pour la vente

Photo : Unsplash

Ce qui est identique : appartement et maison individuelle

La loi ne distingue pas le type de bien pour l'obligation d'état des risques. Dès lors que le bien est situé dans un périmètre réglementaire, le vendeur ou le bailleur doit remettre un ERP daté de moins de 6 mois :

Dès la première visite du bien, ou au plus tard à la signature de la promesse de vente (art. L.125-5 Code de l'environnement)
À chaque nouvelle location ou renouvellement du bail (pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989)
Le document est gratuit — l'acheteur ou le locataire ne peut pas en être facturé directement

Les 7 rubriques de l'ERP sont les mêmes quelle que soit la nature du bien :

Risques naturels — PPR prescrit ou approuvé (inondation, séisme, mouvement de terrain, retrait-gonflement des argiles, avalanche, feux de forêt)
Risques technologiques — PPRT autour des sites Seveso seuil haut
Risques miniers — PPRM prescrit ou approuvé
Zonage sismique — de 1 (très faible) à 5 (fort)
Zones à potentiel radon — niveau 1 à 3
Sites et sols pollués (SIS) — anciens sites industriels classés à usage sensible
Plan d'Exposition au Bruit (PEB) — zones aéroportuaires

Depuis le décret du 29 avril 2022, le recul du trait de côte figure également dans l'ERP pour les biens côtiers concernés. Cette rubrique s'applique aussi aux maisons individuelles en bord de mer, parfois plus exposées que les appartements en raison de leur implantation sur des terrains en première ligne littorale.

Les risques spécifiques aux maisons individuelles à surveiller

Plusieurs risques sont statistiquement plus fréquents — ou plus impactants — pour une maison individuelle que pour un appartement en immeuble collectif.

Le retrait-gonflement des argiles (RGA) : le risque sous-estimé

Le retrait-gonflement des argiles est l'aléa naturel le plus coûteux pour les maisons individuelles en France, avec plus de 15 milliards d'euros de sinistres indemnisés entre 1982 et 2023 (Caisse centrale de réassurance, 2023). Les fondations peu profondes des maisons individuelles, souvent sur des dalles ou des semelles filantes, sont particulièrement vulnérables aux mouvements de terrain provoqués par les cycles de sécheresse et de réhydratation des sols argileux.

Depuis l'arrêté du 22 juillet 2020, une étude géotechnique préalable de type G1 est obligatoire lors de la vente d'un terrain constructible en zone d'exposition moyenne ou forte. Cette étude est à la charge du vendeur du terrain. Elle n'est pas identique à l'ERP — mais elle complète les informations que l'acheteur doit avoir avant de construire. L'ERP mentionne la zone d'exposition (faible, moyen, fort) mais ne détaille pas le sous-sol de la parcelle : c'est l'étude G1 qui le fait.

Le risque d'incendie de forêt : l'angle mort des maisons en zone périurbaine

Un PPRIF (Plan de Prévention des Risques d'Incendie de Forêt) prescrit ou approuvé déclenche la mention obligatoire dans l'ERP. La loi du 10 juillet 2023 de lutte contre les incendies a renforcé les obligations d'information et étendu les zones concernées, notamment dans le Sud-Ouest, la côte méditerranéenne et les Landes. Pour une maison individuelle en lisière de forêt, plusieurs conséquences pratiques :

Obligation de débroussaillement (OLD) : maintien d'une bande débroussaillée de 50 mètres autour de la maison (et jusqu'à 200 mètres si la commune le prescrit), à la charge du propriétaire. Cette obligation est permanente et contrôlable par la commune.
Travaux prescrits : le PPRIF peut imposer des travaux de mise en conformité de la maison (ouvertures, matériaux de toiture) dans un délai de 5 ans. Ces travaux sont à la charge du propriétaire, pas de la commune. Un acquéreur qui n'a pas lu l'ERP peut se retrouver contraint à des travaux significatifs.
Impact sur l'assurance habitation : certains assureurs refusent de couvrir les maisons en zone rouge d'un PPRIF, ou les couvrent avec des franchises majorées. Cette information doit être recherchée avant la signature du compromis.

Voir notre guide complet sur les feux de forêt et l'état des risques.

Les cavités souterraines : un risque invisible sous le jardin

La France compte plusieurs millions de mètres linéaires de galeries souterraines — carrières de calcaire ou de craie, marnières, ouvrage militaires anciens, puits abandonnés. Ces cavités sont particulièrement répandues en Normandie, en Île-de-France (calcaires de Paris), en Bourgogne et dans le Bassin aquitain. Une maison individuelle avec un jardin ou une cave peut être bâtie directement au-dessus d'une ancienne carrière ou d'une marnière, sans que cela soit visible en surface.

L'ERP mentionne la présence d'un PPR mouvements de terrain prescrit ou approuvé couvrant les cavités souterraines. Mais la carte communale des cavités (établie par les communes ou les BRGM) va plus loin : elle recense les cavités connues, parcelle par parcelle. Avant d'acheter une maison individuelle dans une zone à risque de cavités, demandez la carte communale à la mairie et consultez la base de données nationale des cavités de l'Institut de physique du globe de Paris.

La pollution des sols : vigilance pour les terrains en zone périurbaine

Une maison individuelle bâtie sur l'emplacement d'une ancienne station-service, d'une blanchisserie, d'un atelier de peinture automobile ou d'un verger traité aux pesticides organochlorés peut être implantée sur un sol pollué. Si la parcelle figure dans un SIS (secteur d'information sur les sols), cela déclenche la mention dans l'ERP. Mais de nombreuses pollutions diffuses ne sont pas référencées dans les bases officielles.

Pour les maisons avec un potager, un puits, ou des enfants en bas âge qui jouent dans le jardin, il peut être prudent de commander une étude de sol même en l'absence de SIS — notamment si le voisinage laisse supposer d'anciens usages industriels ou agricoles intensifs. Voir notre guide sur la pollution des sols, CASIAS, BASIAS et SIS.

Obtenir l'ERP d'une maison individuelle : étapes pratiques

Le vendeur ou le bailleur est responsable de l'établissement et de la remise de l'ERP. L'acheteur ne peut pas l'exiger de la mairie ni le commander lui-même à la place du vendeur — mais il peut vérifier en ligne les informations avant la visite.

Identifier la parcelle cadastrale : référence cadastrale (section + numéro de parcelle), disponible sur cadastre.gouv.fr. Indispensable pour interroger Géorisques.
Accéder à Géorisques : géorisques.gouv.fr → onglet « Mon Bien » → saisir l'adresse ou la référence cadastrale. Le site génère un état des risques pré-rempli avec les zonages officiels.
Vérifier les 7 rubriques : PPR naturels (approuvé ou prescrit), PPRT, risques miniers, sismicité, radon, SIS, PEB. Chaque rubrique est soit « pas de prescription applicables » soit « zone concernée » avec le détail.
Compléter les informations non automatisées : les sinistres indemnisés par le régime Cat Nat sur le bien (à demander à l'assureur actuel), et les éventuels travaux prescrits non encore réalisés (à vérifier dans les actes antérieurs).
Signer et dater le document : l'ERP doit être daté et signé par le vendeur ou le bailleur. La validité court à partir de la date de signature, pas de la date d'impression de Géorisques.

Le document Géorisques couvre les données officielles des bases de l'État. Un diagnostic professionnel complète ces données avec les archives communales, les sinistres Cat Nat déclarés sur le bien, et le croisement avec d'autres bases (PPRi locaux, arrêtés de catastrophe naturelle).

Validité, renouvellement et sanctions

La validité de l'ERP est de 6 mois à compter de la date de signature du document (art. R.125-26 Code de l'environnement). Si la vente prend du retard et que l'ERP expire entre la promesse et l'acte authentique, un nouveau document doit être établi. Un ERP périmé à la date de l'acte authentique a la même valeur juridique qu'un ERP absent.

La responsabilité du vendeur engage plusieurs risques concrets :

Situation	Risque pour le vendeur	Délai de recours acheteur
ERP absent	Nullité de la vente ou réduction du prix	2 ans à compter de la signature
ERP périmé (+ de 6 mois)	Même risque que ERP absent	2 ans
ERP inexact ou incomplet	Dommages-intérêts si préjudice démontré	5 ans (responsabilité délictuelle)
Sinistres Cat Nat non déclarés	Dommages-intérêts + nullité possible	5 ans

Ce que l'acheteur d'une maison individuelle doit vérifier

L'acheteur d'une maison individuelle n'est pas passif devant l'ERP remis par le vendeur. Il peut et doit vérifier :

La date de signature : un ERP daté de plus de 6 mois est périmé — refusez de signer le compromis avec un document expiré.
La cohérence avec Géorisques : vous pouvez vérifier vous-même sur géorisques.gouv.fr avant la visite. Si l'ERP du vendeur diverge des informations en ligne, demandez des explications écrites.
Les sinistres Cat Nat : l'ERP doit mentionner les sinistres indemnisés par le régime de catastrophe naturelle sur le bien depuis 1982. S'il ne mentionne aucun sinistre mais que la commune a fait l'objet d'arrêtés Cat Nat, posez la question directement à l'assureur actuel du bien.
Les travaux prescrits non réalisés : un PPR peut imposer des travaux au propriétaire dans un délai de 5 ans. Si ces travaux n'ont pas été réalisés, ils sont à la charge de l'acheteur après la vente. Demandez à voir les prescriptions et les preuves d'exécution.

Pour une maison individuelle avec jardin en zone à risques, faire établir un rapport professionnel complet avant la signature du compromis coûte entre 45 et 65 € — une somme dérisoire au regard des enjeux d'un achat immobilier dont la valeur dépasse généralement 150 000 €.

Questions fréquentes

L'état des risques est-il obligatoire pour vendre une maison individuelle ?

Oui, dès lors que la maison est située dans une zone réglementaire (PPR prescrit ou approuvé, zone sismique 2 à 5, zone radon 3, SIS). L'obligation s'applique quelle que soit la nature du bien — maison ou appartement. L'ERP doit être remis dès la première visite ou au plus tard à la signature de la promesse de vente (art. L.125-5 Code de l'environnement). Un vendeur situé hors de toute zone réglementaire n'est pas soumis à l'obligation — mais vérifiez ce point sur Géorisques avant d'affirmer que le bien n'est pas concerné.

Qui paie l'état des risques pour une maison individuelle ?

L'établissement de l'ERP est à la charge du vendeur. L'ERP de base (formulaire Géorisques pré-rempli) est gratuit. Un professionnel (diagnostiqueur, notaire) peut établir un document plus complet incluant les sinistres Cat Nat déclarés et le croisement avec d'autres bases — ce service est payant (45 à 65 €). L'acheteur ne peut pas être facturé directement pour le document obligatoire.

Quelle est la validité de l'ERP pour une maison individuelle ?

Six mois à compter de la date de signature du document (art. R.125-26 Code de l'environnement). Si la vente prend du retard — délai de financement, retard notarial — et que l'ERP expire avant la signature de l'acte authentique, le vendeur doit établir un nouveau document. Un ERP périmé à la date de l'acte a la même valeur juridique qu'un ERP absent.

L'ERP est-il différent pour une maison avec un grand terrain ?

Non — le formulaire réglementaire est identique. Mais les risques couverts peuvent être plus nombreux : un grand terrain augmente la probabilité d'être en zone de retrait-gonflement des argiles, d'être concerné par l'obligation de débroussaillement (OLD) si proche d'une forêt, ou d'avoir un puits ou une fosse dont le risque de pollution ou d'effondrement doit être mentionné dans l'acte. L'ERP Géorisques couvre les zonages réglementaires — pas l'état du sol en lui-même. Une étude géotechnique préalable peut compléter utilement l'ERP pour les terrains à profil atypique.

Peut-on contester une vente après signature si l'ERP était incorrect ?

Oui. Si l'ERP était absent, périmé ou inexact au moment de la vente, l'acheteur peut engager une action en nullité de la vente ou en réduction du prix dans les 2 ans suivant la signature de l'acte authentique. Si un sinistre Cat Nat non déclaré a aggravé le préjudice, le délai de prescription peut être de 5 ans. La jurisprudence a régulièrement retenu la responsabilité du vendeur dans ces cas — voir notre guide sur la responsabilité du vendeur.