État des risques pour un local commercial : obligations du bailleur en 2026

L'état des risques (ERP) est obligatoire pour tout local commercial situé en zone réglementaire — PPR naturel, technologique ou minier, zone sismique de niveau 2 à 5, zone à potentiel radon de niveau 3, Secteur d'Information sur les Sols (SIS), Plan d'Exposition au Bruit (PEB) ou zone de recul du trait de côte. Il doit être remis dès la conclusion du bail commercial ou de la promesse de vente, avec une validité de 6 mois (art. R.125-26 du Code de l'environnement).

Local commercial et ERP : quelle base légale ?

L'article L.125-5 du Code de l'environnement est la disposition centrale. Il vise « tout bien immeuble » situé en zone réglementaire — la loi ne distingue pas entre logement, local commercial, entrepôt ou terrain nu. Un local commercial est donc soumis aux mêmes obligations qu'un appartement ou une maison individuelle, dès lors que la parcelle sur laquelle il se trouve est couverte par l'un des zonages réglementaires.

Cette portée universelle est souvent méconnue des bailleurs commerciaux. Beaucoup pensent à tort que l'ERP ne concerne que l'habitation. C'est une erreur qui peut exposer à des actions en nullité du bail, en résiliation judiciaire ou en réduction de loyer. Les locaux commerciaux sont d'ailleurs fréquemment situés dans des zones particulièrement exposées : rez-de-chaussée commerciaux en zone inondable, locaux proches de zones industrielles ou Seveso, entrepôts en zone PPRT.

L'obligation d'ERP pour les locaux commerciaux s'applique dans trois types de transactions : la location commerciale (bail commercial ou bail professionnel), la vente du local, et la cession de bail commercial. Chacune de ces opérations déclenche une obligation distincte pour le bailleur ou le cédant.

Obligations du bailleur lors d'un bail commercial

Lors de la conclusion du bail

Le bailleur doit annexer l'ERP au bail commercial dès sa conclusion. L'article L.125-5 II du Code de l'environnement est explicite : « lors de la mise en location d'un immeuble », le propriétaire doit informer le preneur sur les risques. Cette obligation s'applique que le bail soit un bail commercial au sens des articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, un bail professionnel, ou un bail dérogatoire.

En pratique, l'ERP est joint en annexe à l'acte de bail. Il doit dater de moins de 6 mois à la date de signature. Si l'ERP annexé au bail a plus de 6 mois à la date de signature, il est périmé — ce qui équivaut à une absence de document au sens de la jurisprudence. Le locataire peut alors invoquer cette irrégularité pour engager la responsabilité du bailleur.

Lors du renouvellement du bail

La question du renouvellement fait l'objet d'une interprétation plus nuancée. Le Code de commerce ne prévoit pas expressément de renouvellement de l'ERP lors du renouvellement d'un bail commercial. Cependant, la lecture de l'article L.125-5 II du Code de l'environnement — qui vise « lors de chaque mise en location » — conduit la doctrine dominante et les tribunaux à considérer qu'un renouvellement formel du bail constitue une nouvelle mise en location nécessitant un ERP à jour.

En pratique, le bailleur prudent fournit un ERP actualisé à chaque renouvellement formel du bail (signé par acte notarié ou acte sous seing privé), même si aucune modification des zonages réglementaires n'est intervenue. Si le zonage a évolué (nouveau PPRT, révision du PPR inondation, classement en zone radon), la mise à jour est indispensable.

Lors de la cession de bail commercial

La cession d'un bail commercial est traitée comme une transaction à titre onéreux au sens de l'article L.125-5 I du Code de l'environnement. Le cédant (locataire sortant) a l'obligation de fournir un ERP au cessionnaire (locataire entrant). En pratique, cette obligation est souvent ignorée des cédants, qui la confondent avec les obligations du bailleur. Un ERP absent lors d'une cession de bail expose le cédant aux mêmes risques que le bailleur lors d'une première location.

Obligations lors de la vente d'un local commercial

La vente d'un local commercial est soumise aux mêmes obligations que la vente d'un logement. Le vendeur doit fournir un ERP datant de moins de 6 mois dès la promesse de vente. L'ERP doit être annexé au compromis ou à la promesse synallagmatique de vente, puis joint à l'acte authentique. Si les conditions de la zone réglementaire ont évolué entre la promesse et l'acte (modification du PPR, nouveau classement), un ERP actualisé doit être produit à l'acte.

Pour les locaux commerciaux en copropriété (locaux dans une galerie commerciale, bureaux dans un immeuble mixte), chaque lot privatif vendu séparément nécessite un ERP distinct établi au nom de la parcelle d'assiette de l'immeuble. La situation est identique à celle des appartements en copropriété — l'ERP est à la charge du copropriétaire vendeur, pas du syndic.

Spécificités des locaux commerciaux par rapport aux logements

Les locaux commerciaux présentent plusieurs particularités qui rendent l'ERP d'autant plus important dans leur cas :

Proximité des zones industrielles et PPRT

Les locaux commerciaux et artisanaux sont souvent situés en zone périurbaine, à proximité de zones industrielles ou de sites Seveso. Là où un logement peut être situé à distance de sécurité de tels sites, une zone commerciale ou une zone d'activités peut être couverte par un PPRT (Plan de Prévention des Risques Technologiques). Dans ce cas, le local commercial est directement soumis aux prescriptions du PPRT — parfois des travaux de renforcement du bâti, des restrictions d'usage, voire un droit de délaissement du propriétaire. Ces informations figurent dans l'ERP obligatoire.

Zones inondables et rez-de-chaussée commerciaux

Les locaux commerciaux en rez-de-chaussée sont particulièrement exposés au risque d'inondation. En zone PPRI (Plan de Prévention du Risque Inondation), les prescriptions peuvent inclure des mesures constructives obligatoires (surélévation du sol, obturation des ouvertures basses, réseau électrique hors d'eau) et des restrictions sur l'usage des locaux (interdiction de stockage sous le niveau de crue). Ces prescriptions conditionnent directement la viabilité économique du commerce — le locataire ou l'acheteur doit en être informé.

Zones de retrait-gonflement des argiles

Bien que ce risque soit souvent associé aux maisons individuelles, les bâtiments commerciaux légers (entrepôts à ossature métallique légère, constructions d'une seule trappe) peuvent aussi être affectés par les mouvements d'argile. En zone d'exposition forte, les dommages structurels peuvent fragiliser l'activité commerciale — d'où l'importance de l'ERP pour alerter le preneur commercial sur ce risque.

Secteur d'Information sur les Sols (SIS) et activités passées

Les locaux commerciaux situés sur d'anciens sites industriels ou de service peuvent se trouver en SIS (Secteur d'Information sur les Sols). Cette situation est fréquente dans les zones de réhabilitation urbaine : ancienne usine reconvertie en centre commercial, ancienne station-service transformée en local artisanal. En SIS, tout projet de construction ou de modification substantielle impose une étude de sols et une attestation de compatibilité des usages envisagés avec l'état des sols. Pour un locataire commercial, cette information peut conditionner des travaux d'aménagement projetés. Consultez notre page sur la pollution des sols et les bases CASIAS/BASIAS/BASOL/SIS.

Comment obtenir l'ERP pour un local commercial

La procédure est strictement identique à celle pour un logement. L'ERP se génère gratuitement sur le portail Géorisques (georisques.gouv.fr), en renseignant les références cadastrales du bien (département, commune, section, numéro de parcelle). Le formulaire couvre les 8 rubriques réglementaires obligatoires :

1. PPR naturels prescrits ou approuvés (inondation, mouvements de terrain, séismes, incendies de forêt, volcans, tsunamis)
2. PPR technologiques prescrits ou approuvés (PPRT, installations Seveso seuil haut)
3. PPR miniers prescrits ou approuvés
4. Zone sismique (1 à 5) — arrêté du 22 octobre 2010
5. Zone à potentiel radon (1, 2 ou 3) — carte IRSN
6. Secteur d'Information sur les Sols (SIS)
7. Plan d'Exposition au Bruit (PEB) pour les biens situés dans l'aire d'influence d'un aérodrome
8. Zone de recul du trait de côte (pour les communes littorales)

Pour un local commercial sur plusieurs parcelles ou dans un immeuble à usage mixte, vérifiez que les références cadastrales retenues correspondent bien à l'ensemble de l'emprise du local. Une erreur de référence peut produire un ERP inexact qui n'a pas de valeur protectrice pour le bailleur.

Pour un guide pas à pas, consultez notre guide de remplissage de l'état des risques. Pour comprendre la durée de validité et les moments de renouvellement, lisez notre article sur la validité de l'ERP.

Sanctions en cas d'absence d'ERP pour un local commercial

Les sanctions applicables en cas d'absence ou d'inexactitude de l'ERP pour un local commercial sont les mêmes que pour un logement, issues du droit commun de la responsabilité civile et du droit des contrats :

• Nullité relative du bail ou de la vente — action ouverte au preneur ou à l'acheteur, qui doit démontrer que l'absence d'ERP lui a causé un préjudice (par exemple, la connaissance du risque l'aurait conduit à ne pas contracter). Cette nullité doit être demandée dans un délai de 5 ans (art. 2224 du Code civil) à compter de la connaissance du vice.
• Réduction du loyer ou du prix de vente — si la nullité n'est pas obtenue ou n'est pas souhaitée, le locataire ou l'acheteur peut demander une réduction proportionnelle du prix, correspondant à la dépréciation du bien du fait des risques non mentionnés.
• Résiliation judiciaire du bail — si l'absence d'ERP est assimilée à un manquement grave aux obligations du bailleur, le locataire peut demander en justice la résiliation du bail et l'indemnisation de son préjudice (perte d'exploitation, frais de déménagement, etc.).
• Dommages-intérêts — pour le préjudice subi du fait de l'absence d'information sur les risques (sinistres survenus après la conclusion du bail ou de la vente, travaux imposés par un PPR non mentionné, dépréciation de la valeur commerciale du fonds).

En pratique, les contentieux portant sur l'ERP des locaux commerciaux sont moins nombreux que pour les logements, mais leur enjeu financier est souvent beaucoup plus important — un locataire commercial dont l'activité est perturbée par un sinistre non anticipé peut réclamer des indemnités très significatives au titre de la perte d'exploitation.

Tableau comparatif : ERP local commercial vs logement

Point	Local commercial	Logement
Base légale	Art. L.125-5 Code de l'environnement (même texte)	Art. L.125-5 Code de l'environnement
Validité ERP	6 mois	6 mois
Moment de remise (location)	Dès la conclusion du bail	Dès la conclusion du bail
Renouvellement de bail	ERP recommandé à chaque renouvellement formel (position doctrinale dominante)	ERP obligatoire à chaque renouvellement ou relocation
Cession de bail	ERP à la charge du cédant	N/A (pas de cession de bail d'habitation à titre onéreux)
Risques les plus fréquents	PPRT, zones inondables en RDC, SIS (sites industriels reconvertis)	PPR inondation, séisme, radon zone 3
Enjeu financier en cas de litige	Élevé (perte d'exploitation commerciale)	Variable selon la valeur du bien

Questions fréquentes

L'état des risques est-il obligatoire pour louer un local commercial ?

Oui, dès lors que le local est situé en zone réglementaire (PPR prescrit ou approuvé, zone sismique 2 à 5, zone radon 3, SIS, PEB ou zone de recul du trait de côte). L'art. L.125-5 du Code de l'environnement s'applique à tous les biens immobiliers sans distinction entre logement et local commercial. L'ERP doit être annexé au bail dès la conclusion.

Qui fournit l'ERP pour un bail commercial, le bailleur ou le locataire ?

L'obligation incombe au bailleur (propriétaire du local). C'est lui qui doit annexer l'ERP au bail lors de sa conclusion. Il supporte les risques juridiques en cas d'absence ou d'inexactitude du document. Le locataire n'a aucune obligation de produire ce document — il en est le bénéficiaire. En cas de cession de bail à titre onéreux, l'obligation passe au cédant (locataire sortant) vis-à-vis du cessionnaire.

Quelle est la validité de l'état des risques pour un local commercial ?

6 mois, identique à tous les types de biens (art. R.125-26 du Code de l'environnement). L'ERP annexé au bail doit avoir moins de 6 mois à la date de signature. Pour une transaction dont la durée de négociation s'étale sur plusieurs mois, vérifiez la date avant la signature finale — un ERP périmé à la signature est assimilé à une absence de document.

Faut-il renouveler l'ERP lors du renouvellement d'un bail commercial ?

La jurisprudence et la doctrine dominante considèrent qu'un renouvellement formel du bail constitue une « nouvelle mise en location » au sens de l'art. L.125-5 II, exigeant un ERP actualisé. Par prudence, le bailleur doit fournir un ERP de moins de 6 mois lors de tout renouvellement formalisé par avenant ou nouveau bail. Cette obligation est encore plus évidente si le zonage réglementaire du local a évolué depuis le bail initial.

Quelles sanctions si le bailleur ne fournit pas l'ERP pour un local commercial ?

Le locataire peut demander la nullité relative du bail (délai 5 ans), une réduction de loyer proportionnelle au préjudice subi, la résiliation judiciaire du bail avec indemnisation, ou des dommages-intérêts pour le préjudice subi (y compris perte d'exploitation commerciale). L'enjeu financier peut être très significatif pour des locaux commerciaux de valeur ou des activités génératrices de revenus élevés.