État des risques pour un appartement : obligation, coût et comment l'obtenir

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En bref : Pour vendre ou louer un appartement situé en zone réglementaire (PPR, zone sismique ≥ 2, radon 3, SIS, PEB ou recul du trait de côte), l'état des risques est obligatoire. Il doit être établi par le propriétaire vendeur ou bailleur — pas par le syndic ni par l'agence immobilière. Validité 6 mois (art. R.125-26 Code de l'environnement). En copropriété, chaque lot vendu séparément nécessite son propre ERP.

L'état des risques pour un appartement en bref :

1. Obligatoire dès la première visite pour tout bien en zone réglementaire — vente comme location
2. 7 rubriques à renseigner : PPR naturels, PPRT, sismicité, radon, SIS, PEB, recul du trait de côte
3. Responsabilité du copropriétaire vendeur — jamais du syndic, jamais de l'agence
4. Valide 6 mois — à renouveler si la transaction dépasse ce délai
5. Un ERP par lot vendu — cave et parking cédés séparément = ERP distincts
6. Sanctions en cas d'absence : résolution de la vente ou diminution du prix à la demande de l'acquéreur

Quand l'état des risques est-il obligatoire pour un appartement ?

L'obligation d'établir un état des risques s'applique à tout bien immobilier bâti ou non bâti situé dans une zone couverte par au moins l'un des zonages réglementaires listés à l'article L.125-5 du Code de l'environnement. Il n'existe pas d'exception pour les appartements ou les logements collectifs : un appartement en copropriété dans une ville côtière exposée au recul du trait de côte, en zone PPR naturel approuvé, ou dans une commune classée en zone sismique ≥ 2 est soumis exactement aux mêmes obligations qu'une maison individuelle.

En pratique, la grande majorité des communes françaises sont concernées par au moins un zonage réglementaire :

• Plus de 12 000 communes sont couvertes par un PPR naturel approuvé ou prescrit (inondations, glissements de terrain, avalanches, feux de forêt…)
• 21 000 communes sont classées en zone de sismicité ≥ 2 (faible, modérée, moyenne ou forte)
• Toutes les communes en zone radon de niveau 3 (environ 12 % du territoire) imposent la remise d'une fiche d'information radon jointe à l'ERP
• Les communes listées par arrêté préfectoral pour le plan d'exposition au bruit (PEB) autour des grands aéroports (Roissy, Orly, Nice, Lyon, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Marseille, Strasbourg…)

L'obligation est déclenchée par la situation géographique du bien — pas par son type, sa surface ou son étage. Un appartement au 5e étage d'un immeuble en zone inondable est soumis à l'ERP même si cet étage n'est pas lui-même exposé à l'inondation directe. Le PPR couvre la zone, pas seulement les niveaux bas.

Les 7 rubriques de l'état des risques pour un appartement

Le formulaire réglementaire (arrêté du 9 juin 2024) comporte 7 sections à renseigner. Chacune correspond à un type de zonage réglementaire distinct :

Pour chaque rubrique, le vendeur coche si le bien est concerné (oui/non) et, si oui, précise la zone ou le classement applicable. Les fiches cartographiques correspondantes doivent être annexées au formulaire. Voir notre guide complet sur comment remplir l'état des risques étape par étape.

Les travaux prescrits et les sinistres passés

L'ERP comporte également deux sections spécifiques qui s'appliquent pleinement aux appartements :

• Travaux prescrits par un PPR : si un PPR approuvé impose des travaux sur le bien vendu, le vendeur doit indiquer si ces travaux ont été réalisés. Pour un appartement en copropriété, les travaux sur parties communes relèvent du syndic — les travaux sur le lot privatif relèvent du copropriétaire vendeur.
• Sinistres indemnisés au titre d'un régime de catastrophe naturelle ou technologique : le vendeur mentionne les sinistres dont il a eu connaissance, survenus sur le bien depuis qu'il en est propriétaire. En copropriété, cette information est partiellement détenue par le syndic (sinistres sur parties communes) et doit être demandée avant de compléter le formulaire.

Particularités de l'appartement en copropriété

La copropriété introduit des subtilités que les vendeurs et agents immobiliers maîtrisent mal. Contrairement à une maison individuelle, un appartement s'inscrit dans un immeuble avec des parties communes — et cette imbrication complexifie certaines obligations liées à l'ERP.

Un ERP par lot privatif cédé

Chaque lot privatif vendu séparément génère son propre état des risques. Si vous vendez votre appartement (lot n°12) et que la cave (lot n°36) est incluse dans la vente au sein du même lot, un seul ERP suffit pour l'ensemble. En revanche, si la cave est un lot distinct et cédée séparément de l'appartement, elle nécessite son propre ERP. Même chose pour un parking vendu séparément. Voir notre guide détaillé sur l'état des risques en copropriété.

Le syndic n'établit pas l'ERP

C'est l'erreur la plus fréquente : de nombreux copropriétaires vendeurs pensent que le syndic de copropriété établit l'ERP automatiquement, comme il le fait pour d'autres documents (décomptes de charges, règlement de copropriété). Ce n'est pas le cas. Le syndic n'a pas d'obligation légale d'établir l'ERP — il peut en revanche fournir des informations utiles sur les sinistres de l'immeuble et les travaux prescrits votés en AG.

Travaux sur parties communes prescrits par un PPR

Si un PPR approuvé prescrit des travaux sur les parties communes de l'immeuble (structure parasismique, surélévation des équipements électriques en zone inondable…), le syndic a l'obligation de soumettre la question à l'AG dans les 6 mois suivant l'approbation du PPR. Le vendeur doit mentionner dans l'ERP si ces travaux ont été prescrits et, le cas échéant, s'ils ont été votés et réalisés.

Qui établit l'état des risques pour un appartement ?

Le propriétaire vendeur ou bailleur est le seul responsable de l'établissement de l'ERP. Cette responsabilité ne se délègue pas automatiquement à l'agence immobilière, au notaire ou au syndic. En pratique :

• Le vendeur établit l'ERP lui-même (via Géorisques ou un outil professionnel) ou mandate un prestataire pour le faire.
• L'agence immobilière peut aider à le remplir, mais le vendeur reste responsable de son exactitude — il signe le document.
• Le notaire vérifie la présence et la validité de l'ERP avant de signer l'acte authentique, mais il ne le rédige pas.
• Si le vendeur mandate un diagnostiqueur immobilier pour établir l'ERP, ce dernier engage sa responsabilité professionnelle — mais le vendeur reste exposé si l'information qu'il a fournie au diagnostiqueur était erronée (sinistres non déclarés, par exemple).

La responsabilité du vendeur pour un ERP absent, périmé ou inexact est engagée indépendamment de la bonne foi. Si l'acquéreur démontre qu'il n'a pas pu mesurer l'exposition au risque du bien en raison d'une information manquante, il peut demander la résolution de la vente ou une diminution du prix (art. L.125-5-II Code de l'environnement). Voir le guide sur la responsabilité du vendeur.

Validité de l'ERP pour un appartement et renouvellement

L'état des risques est valable 6 mois à compter de sa date d'établissement (art. R.125-26 Code de l'environnement). Cette règle s'applique identiquement à tous les types de biens, appartements compris. Pour une transaction qui s'étale dans le temps — ce qui est fréquent avec les délais de financement, les conditions suspensives et les délais de purge — l'ERP peut être périmé avant la signature chez le notaire.

Calendrier type d'une vente d'appartement :

1. J = Établissement de l'ERP (validité : 6 mois)
2. J+15 à J+30 : Signature du compromis de vente — ERP encore valide, annexé
3. J+60 à J+90 : Obtention du financement et purge des conditions suspensives
4. J+90 à J+120 : Signature de l'acte authentique — vérifier si l'ERP est toujours valide

Si la signature de l'acte intervient entre J+150 et J+180, l'ERP établi en J est périmé. Le vendeur doit en établir un nouveau avant l'acte. Un ERP périmé remis à l'acquéreur équivaut à un ERP absent sur le plan juridique — même si les zonages n'ont pas changé depuis 6 mois. Voir notre guide complet sur la validité de l'état des risques.

ERP et location d'appartement

L'obligation d'ERP ne se limite pas à la vente. Elle s'applique aussi à la location d'appartement dans les zones réglementaires, selon les mêmes critères géographiques. Le bailleur (propriétaire ou bailleur institutionnel) doit remettre l'ERP :

• Au locataire lors de la signature du bail initial
• Lors de chaque renouvellement si l'ERP initial a plus de 6 mois
• Le document est annexé au contrat de bail

Le gestionnaire de bien ou l'agence immobilière qui gère la location pour le compte du propriétaire peut établir l'ERP, mais la responsabilité juridique reste celle du bailleur-propriétaire. Un locataire qui reçoit un bail sans ERP — ou avec un ERP périmé — peut demander la résiliation du bail ou une diminution du loyer. Voir les détails dans notre guide sur les obligations du bailleur en matière d'ERP.

Renouvellement de bail et ERP

Si le bail est renouvelé par tacite reconduction, l'obligation d'ERP ne disparaît pas pour autant. La loi impose la remise d'un ERP actualisé à chaque renouvellement exprès. En pratique, pour un bail renouvelé tous les 3 ans (bail d'habitation classique), vérifiez si l'ERP remis en début de bail est encore valide (moins de 6 mois) — ce qui est peu probable après 3 ans. Un renouvellement sans ERP à jour expose le bailleur aux mêmes recours que lors de la signature initiale.

Comment obtenir l'état des risques pour un appartement

Deux voies principales existent pour établir l'ERP d'un appartement :

Via Géorisques.gouv.fr (service public, gratuit)

Le portail Géorisques propose un générateur d'ERP basé sur les données officielles. En renseignant l'adresse du bien, il pré-remplit automatiquement les 7 rubriques et génère un PDF du formulaire réglementaire. La démarche est gratuite et ouverte à tous. Ses limites : le formulaire généré ne comporte pas toujours toutes les fiches annexes obligatoires, et l'interface ne guide pas le vendeur sur les travaux prescrits ou les sinistres — ces informations doivent être renseignées manuellement.

Via un outil professionnel (Risqimmo, diagnostiqueurs certifiés)

Un outil professionnel comme Risqimmo interroge les mêmes couches de données officielles (Géorisques, GPU, IGN) mais produit un document complet avec toutes les fiches annexes obligatoires, la traçabilité horodatée, et les précisions sur les travaux prescrits et les niveaux de zone. Pour les professionnels de l'immobilier qui gèrent plusieurs ventes simultanées, la traçabilité et le stockage des ERP sont des avantages opérationnels significatifs.

Via un diagnostiqueur immobilier certifié

Les diagnostiqueurs immobiliers établissent régulièrement des ERP dans le cadre de leurs missions de dossier de diagnostic technique (DDT). Leur responsabilité professionnelle couvre l'exactitude du document — mais leur intervention reste payante (entre 40 et 80 € selon les prestataires). Cette option est utile pour les vendeurs qui souhaitent déléguer entièrement la démarche.

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Questions fréquentes

L'état des risques est-il obligatoire pour un appartement ?

Oui, dès lors que l'appartement se trouve dans une zone réglementaire (PPR prescrit ou approuvé, zone sismique ≥ 2, radon niveau 3, SIS, PEB ou recul du trait de côte). L'obligation s'applique identiquement à tous les types de biens immobiliers — maisons individuelles, appartements en copropriété, locaux commerciaux en copropriété. Il n'existe pas d'exception liée au type de bien ou à son étage dans l'immeuble.

Qui doit établir l'ERP pour un appartement vendu par une agence immobilière ?

La responsabilité légale d'établir l'ERP est celle du propriétaire vendeur. L'agence peut aider à le remplir ou à mandater un diagnostiqueur, mais elle ne se substitue pas au vendeur sur le plan juridique. Si l'ERP contient une erreur ou une omission, c'est le vendeur qui en répond devant l'acquéreur — même si c'est l'agence ou un diagnostiqueur qui a rempli le document sur la base d'informations fournies par le vendeur.

Faut-il un ERP séparé pour une cave vendue avec l'appartement ?

Cela dépend du statut de la cave dans l'acte de propriété. Si la cave est incluse dans le même lot que l'appartement (même numéro de lot), un seul ERP suffit. Si la cave est un lot distinct (numéro de lot séparé, cédée sous forme de lot autonome), elle nécessite son propre état des risques. Consultez votre titre de propriété ou le règlement de copropriété pour déterminer le statut exact de chaque lot.

Que se passe-t-il si l'ERP d'un appartement est périmé le jour de la vente ?

Un ERP périmé (établi il y a plus de 6 mois) est légalement équivalent à un ERP absent. L'acquéreur peut demander la résolution de la vente ou une diminution du prix (art. L.125-5-II Code de l'environnement). En pratique, le notaire vérifie la date de l'ERP avant de signer l'acte et alerte le vendeur s'il est périmé. Il appartient au vendeur de fournir un ERP renouvelé — ce qui se fait en quelques minutes via Géorisques ou Risqimmo.

L'état des risques est-il aussi obligatoire pour louer un appartement ?

Oui. Le bailleur d'un appartement situé en zone réglementaire est tenu de remettre un ERP valide au locataire lors de la signature du bail initial et lors de chaque renouvellement. Le document est annexé au contrat de bail. À défaut, le locataire peut demander la résiliation du bail ou la diminution du loyer. Pour les baux meublés de courte durée (moins d'un an), la jurisprudence est encore peu fixée, mais la règle générale s'applique.

Sources : Code de l'environnement art. L.125-5, R.125-24 à R.125-26 — Arrêté du 9 juin 2024 (formulaire ERP révisé) — Décret du 22 octobre 2010 (zonage sismique) — Arrêté du 27 juin 2018 (zones radon) — Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (recul du trait de côte) — Décret du 29 avril 2022 (modalités ERP trait de côte) — Géorisques.gouv.fr — IRSN — DGAC.