ERP et location : obligations du bailleur en 2026

On parle beaucoup de l'état des risques côté vente. Côté location, l'obligation est pourtant strictement la même dans son principe — et elle se répète, elle, à chaque relocation. Concrètement : le bailleur doit fournir un état des risques de moins de six mois, remis dès la première visite du logement, annexé au bail, avec la mention Géorisques dans l'annonce ; à défaut, le locataire peut demander la résolution du bail ou une diminution du loyer (article L125-5 V du Code de l'environnement). Pour un gestionnaire qui traite des dizaines de baux par an, la question n'est pas tant de connaître la règle que de tenir la cadence sans laisser passer un document périmé.

Qui est concerné, pour quels biens ?

L'obligation vise les locations de biens situés dans les zones listées à l'article R125-23 du Code de l'environnement : périmètre d'un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques (approuvé ou prescrit), zone de sismicité 2 à 5, commune classée en zone 3 pour le radon, secteur exposé au recul du trait de côte, notamment. Vu l'étendue cumulée de ces zonages, la vraie question opérationnelle est rarement « suis-je concerné ? » mais plutôt « qu'est-ce que le document doit dire pour ce bien précis ? ».

Un réflexe sain en gestion locative : vérifier le statut de chaque lot une fois, le documenter, et surtout le revérifier périodiquement. Les zonages bougent — un PPR est prescrit, une commune change de classement radon — et un portefeuille « à jour en 2023 » ne l'est pas forcément en 2026.

Quand remettre l'état des risques au locataire ?

Deux moments, et le premier est plus précoce qu'on ne le croit souvent.

D'abord, dès la première visite. La règle vaut pour la location comme pour la vente : le candidat locataire doit pouvoir prendre connaissance de l'état des risques avant de s'engager, pas le jour de la signature. En pratique, cela signifie que le document doit être prêt au moment où l'annonce sort et où les visites commencent — pas « quand on aura trouvé le locataire ».

Ensuite, à la signature : l'état des risques est annexé au bail, avec un document daté de moins de six mois à ce moment-là.

Et en amont de tout cela, l'annonce elle-même. L'article R125-25 impose dans toute annonce, y compris de location, la mention exacte :

« Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr »

Une ligne à intégrer dans vos modèles d'annonces une bonne fois, sur les portails comme en vitrine. Son oubli est le manquement le plus facile à prouver de toute la chaîne.

Le piège de la validité : six mois, à chaque relocation

C'est ici que la location se distingue vraiment de la vente. Une vente, c'est un événement ; une location, c'est un cycle. Chaque nouveau bail exige un état des risques valide, donc daté de moins de six mois à la signature. L'ERP établi pour le locataire sortant en mars ne couvre pas l'entrant de novembre.

Le scénario classique en gestion : un lot tourne tous les deux ou trois ans, le dossier « diagnostics » est copié d'un bail à l'autre, et l'état des risques y vieillit sans que personne ne regarde sa date. Le DPE a une validité longue, l'habitude s'installe de recycler le dossier complet — et l'ERP, valable six mois seulement, devient le document périmé du lot. Lors d'un contentieux locatif, c'est une prise facile pour l'avocat du locataire.

Deux pratiques simples changent tout : dater le contrôle de l'ERP dans la checklist de relocation, au même titre que l'état des lieux ; et régénérer le document à chaque mise en location plutôt que de s'interroger sur sa date. Quand la production prend quelques minutes, la question du recyclage ne se pose plus.

Pour le contenu attendu du document lui-même — qui a changé avec la disparition du modèle officiel en 2024 — nous renvoyons au détail rubrique par rubrique dans notre article sur l'état des risques en 2026.

Colocation, renouvellement, avenant : les cas qui font hésiter

En colocation à baux multiples, chaque contrat est un bail à part entière : chacun doit comporter son annexe, donc un état des risques valide à sa propre date de signature. Si les entrées des colocataires s'échelonnent, les dates de validité s'échelonnent aussi. En bail unique avec clause de solidarité, un seul bail, une seule annexe — mais l'arrivée d'un nouveau colocataire par avenant est une bonne occasion de vérifier que le document annexé est encore d'actualité.

Pour le renouvellement et la tacite reconduction, les textes ne prévoient pas de mécanisme spécifique de réactualisation en cours de bail. La lecture prudente — celle que nous recommandons aux gestionnaires — consiste à traiter tout événement contractuel formalisé (renouvellement exprès, avenant substantiel) comme une occasion de joindre un état des risques frais. Le coût est marginal ; l'argument du locataire qui découvrirait en cours de bail un risque jamais porté à sa connaissance, lui, ne l'est pas. Signalons d'ailleurs que l'information du locataire ne s'arrête pas à la signature : si un zonage évolue significativement, le bailleur bien conseillé en garde la trace et en informe son locataire.

Sinistres indemnisés : c'est le bailleur qui déclare

Depuis la refonte du dispositif, les sinistres ayant donné lieu à indemnisation au titre des catastrophes naturelles se déclarent directement dans l'état des risques (article L125-5 IV). Et cette rubrique-là, aucun outil ne peut la remplir à la place du déclarant : seul le propriétaire connaît l'historique d'indemnisation de son bien.

Pour un gestionnaire, cela impose un aller-retour avec le mandant : poser la question par écrit (« le bien a-t-il fait l'objet d'une indemnisation CatNat pendant votre période de propriété ? »), conserver la réponse, reporter l'information. Ce n'est pas du zèle administratif. La cour d'appel de Montpellier a annulé le 28 septembre 2023 une vente conclue treize ans plus tôt, précisément pour omission de sinistres indemnisés. La décision concerne une vente, mais la leçon vaut pour tout le monde : sur cette rubrique, l'omission ne s'éteint pas avec le temps.

Les sanctions, côté bail

L'article L125-5 V vise expressément le locataire : à défaut d'état des risques conforme, il peut poursuivre la résolution du contrat ou demander une diminution du prix — du loyer, en l'occurrence. Une réduction de loyer prononcée par le juge transforme un oubli documentaire en perte sèche pour le propriétaire. Et lorsque le bien est géré, le mandant se retournera naturellement vers son gestionnaire : c'est bien la responsabilité professionnelle de l'administrateur de biens qui est en première ligne sur la qualité du dossier de location.

À ce contentieux « civil » s'ajoute un constat plus prosaïque : dans un marché locatif où les dossiers des candidats sont scrutés, les locataires scrutent aussi, en retour, les documents qu'on leur remet. Un ERP absent ou périmé est un grief facile à soulever le jour où la relation se tend.

Gestionnaires : industrialiser sans déresponsabiliser

Pour un cabinet qui gère des centaines de lots, la seule approche tenable est systémique : un état des risques régénéré à chaque mise en location, une alerte avant l'expiration des six mois pour les commercialisations qui s'éternisent, la mention Géorisques verrouillée dans les gabarits d'annonces, et la question des sinistres indemnisés posée au mandant dès la prise de mandat.

L'outil fait gagner le temps de collecte et de mise en forme ; il ne signe pas à votre place. La relecture du document — le bon zonage, la bonne parcelle, la déclaration de sinistres remplie — reste un acte professionnel, et c'est très bien ainsi : c'est aussi ce qui justifie vos honoraires face à un propriétaire qui pourrait, en théorie, établir le document lui-même.

Risqimmo permet aux gestionnaires et aux agences de produire des états des risques à vos couleurs, avec les cartes, le rattachement parcellaire et un journal des données sources pour chaque document. Pour tester le flux sur l'un de vos lots, vous pouvez générer un état des risques en ligne.