État des Risques et Pollution en Copropriété : obligations du syndic, délais et recours de l'acquéreur

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En bref : En copropriété, l'état des risques est à la charge du copropriétaire vendeur — pas du syndic. Chaque lot privatif vendu séparément nécessite son propre ERP, valable 6 mois. Les travaux prescrits par un PPR doivent être soumis à l'AG dans les 6 mois. En cas d'ERP absent ou erroné, l'acquéreur peut demander la résolution de la vente ou la diminution du prix (art. L.125-5-II Code de l'environnement).

Les 6 obligations clés de l'état des risques en copropriété :

1. Qui l'établit : le copropriétaire vendeur, jamais le syndic ni l'agence
2. Un ERP par lot vendu : appartement, cave et parking cédés séparément = ERP distinct pour chacun
3. Validité 6 mois : à renouveler à l'acte authentique si périmé (art. R.125-26 Code de l'environnement)
4. Travaux sur parties communes : prescrits par un PPR → AG obligatoire dans les 6 mois, vote des travaux dans l'année
5. Sinistres de l'immeuble : le vendeur doit demander l'historique au syndic et le mentionner dans l'ERP
6. Recours acquéreur : résolution de la vente ou diminution du prix si ERP absent, périmé ou inexact

Qui établit l'état des risques en copropriété ?

C'est le copropriétaire vendeur — et lui seul — qui a l'obligation de rédiger et de remettre l'état des risques à l'acquéreur (art. L.125-5 et R.125-24 Code de l'environnement). Le syndic de copropriété n'a pas cette obligation directe. Cela surprend souvent les vendeurs qui imaginent que le document est établi au niveau de l'immeuble et fourni automatiquement par le syndic.

En pratique, la chaîne de responsabilité est la suivante :

1. Le vendeur identifie si son bien se trouve dans une commune soumise à un PPR prescrit ou approuvé, dans une zone de sismicité ≥ 2, dans une zone radon de niveau 3, à proximité d'un SIS (secteur d'information sur les sols), dans une zone de recul du trait de côte ou sous un plan d'exposition au bruit (PEB).
2. Le vendeur (ou son mandataire) consulte Géorisques ou utilise un générateur ERP professionnel pour pré-remplir les 7 rubriques du formulaire réglementaire (arrêté du 9 juin 2024).
3. Le vendeur remet l'ERP au plus tard lors de la signature de la promesse de vente. Le formulaire est annexé à l'avant-contrat et à l'acte authentique.

Le notaire chargé de la transaction ne se substitue pas au vendeur pour l'établissement du document — il vérifie sa présence et sa validité, et peut alerter si le document est absent ou périmé. En revanche, il informe le syndic de la mutation dans les 15 jours suivant la vente (art. 20 loi du 10 juillet 1965), ce qui permet la mise à jour du registre des copropriétaires.

Quels lots de copropriété sont concernés par l'ERP ?

Tout lot privatif cédé doit faire l'objet de son propre état des risques, dès lors que le bien se trouve dans un périmètre réglementaire. Les parties communes de l'immeuble ne génèrent pas d'ERP distinct — c'est la cession du lot qui déclenche l'obligation.

Attention aux montages vendant cave et parking en lots séparés de l'appartement : cette configuration génère deux ou trois ERP distincts, un par lot vendu. Dans les grandes métropoles où caves et parkings sont fréquemment revendus indépendamment, c'est une situation courante que les vendeurs omettent régulièrement — avec le risque juridique correspondant.

Validité de l'ERP en copropriété et renouvellement

La validité de l'état des risques est de 6 mois à compter de la date d'établissement, quelle que soit la nature du bien (art. R.125-26 Code de l'environnement). En copropriété, cette règle ne change pas. La subtilité tient aux délais souvent longs entre la promesse et la réitération en acte authentique.

Si la transaction dure plus de 6 mois — ce qui n'est pas rare pour des ventes avec conditions suspensives — l'ERP peut être périmé le jour de la signature chez le notaire. Dans ce cas, le vendeur doit établir un nouvel ERP valide avant l'acte authentique. Un ERP périmé en copropriété engendre les mêmes risques juridiques qu'un ERP absent.

Calendrier type d'une vente en copropriété :

1. J-0 : Établissement de l'ERP (6 mois de validité).
2. J+30 à J+45 : Signature de la promesse de vente — ERP encore valide, remis en annexe.
3. J+90 à J+120 : Purge des conditions suspensives (obtention de crédit, servitudes…).
4. J+150 à J+180 : Signature de l'acte authentique — vérifier si l'ERP est encore dans sa période de validité de 6 mois. Sinon, le renouveler avant l'acte.

En pratique, les notaires demandent généralement un ERP établi dans les 3 mois précédant l'acte pour avoir une marge de sécurité. Un générateur ERP professionnel permet de renouveler le document en quelques minutes sans déplacer le propriétaire. Retrouvez la procédure complète dans notre guide sur la façon de remplir l'état des risques.

Travaux prescrits par un PPR sur les parties communes

C'est un point souvent méconnu : lorsqu'un bien en copropriété est concerné par un Plan de Prévention des Risques (PPR) approuvé qui prescrit des travaux sur les parties communes — renforcement parasismique de la structure, élévation des équipements électriques en zone inondable, aménagements contre les chutes de pierres en zone montagne — des obligations spécifiques pèsent sur la copropriété.

Obligations du syndic

Le syndic a deux obligations légales dès lors que des travaux sont prescrits par un PPR approuvé sur les parties communes :

1. Inscription à l'ordre du jour de la prochaine AG dans un délai de 6 mois suivant l'approbation du PPR ou sa notification à la copropriété (art. L.132-2 Code de la construction et de l'habitation). Cette inscription est obligatoire même si les travaux ne sont pas encore chiffrés.
2. Vote des travaux lors de l'AG inscrite. L'assemblée dispose d'un délai d'1 an pour délibérer. Le vote s'effectue à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix de tous les copropriétaires).

Si le syndic omet d'inscrire le sujet à l'AG, sa responsabilité civile peut être engagée. Il ne peut pas se défausser sur les copropriétaires vendeurs : l'obligation d'inscription incombe au syndic, indépendamment des ventes en cours dans l'immeuble.

Conséquences pour le vendeur

Le vendeur doit indiquer dans l'ERP si des travaux ont été prescrits par un PPR et, le cas échéant, s'ils ont été réalisés ou non. Cette information figure dans la case "travaux prescrits / réalisés" du formulaire réglementaire. Un bien pour lequel des travaux sont prescrits mais non réalisés continuera à générer cette mention jusqu'à la production d'une attestation de travaux.

La non-réalisation des travaux prescrits n'empêche pas la vente — mais elle doit être mentionnée dans l'ERP, ce qui permet à l'acheteur d'en tenir compte dans sa négociation ou de solliciter une garantie particulière. Voir notre article sur la responsabilité du vendeur pour les implications juridiques.

Sinistres immobiliers et rôle du syndic

L'ERP comporte une section obligatoire sur les sinistres ayant donné lieu à indemnisation au titre d'un régime de catastrophe naturelle ou technologique. En copropriété, cette information est partiellement détenue par le syndic — et non par le vendeur seul.

Ce que doit déclarer le vendeur

Le vendeur mentionne les sinistres dont il a personnellement eu connaissance : dégâts des eaux ayant déclenché une déclaration d'état de catastrophe naturelle, sinistres indemnisés par l'assurance de l'immeuble à la suite d'un événement naturel ou technologique reconnu par arrêté interministériel. Ces informations lui sont transmises par le syndic sur demande, ou figurent dans les procès-verbaux d'AG.

Comment demander l'historique des sinistres au syndic

Avant de remplir l'ERP, le copropriétaire vendeur a tout intérêt à demander au syndic :

• La liste des sinistres de l'immeuble ayant donné lieu à indemnisation sous le régime CatNat sur les 10 dernières années
• Les éventuels sinistres technologiques ou chimiques indemnisés
• Les arrêtés de catastrophe naturelle publiés au Journal officiel et applicables à l'adresse de l'immeuble

Cette demande peut s'effectuer par écrit (lettre ou email) au syndic. Il n'existe pas de délai légal de réponse spécifique à cette situation, mais la pratique veut qu'il réponde sous 8 à 15 jours ouvrés. Anticipez ce délai dans votre calendrier de vente.

À noter : les arrêtés CatNat applicables à votre commune sont consultables en ligne sur Géorisques.gouv.fr (rubrique "Catastrophes naturelles") et sur Légifrance. Vous pouvez effectuer la recherche vous-même avant même de contacter le syndic, ce qui vous permet de vérifier les informations qu'il vous transmet.

Recours de l'acquéreur en copropriété

Le droit de l'acquéreur lésé est le même en copropriété que pour une maison individuelle : l'article L.125-5-II du Code de l'environnement prévoit deux voies de recours principales.

En pratique, les actions en résolution de vente pour absence d'ERP sont relativement rares — les notaires vérifient systématiquement la présence du document avant de signer l'acte. Mais les litiges autour d'ERP incomplets ou de sinistres non déclarés sont plus fréquents, notamment en copropriété ancienne où l'historique des sinistres peut être fragmenté sur plusieurs syndics successifs.

Que peut faire l'acquéreur si le syndic a mal informé le vendeur ?

Le vendeur reste responsable de l'exactitude de l'ERP, même si l'information erronée lui a été transmise par le syndic. Son recours est alors de se retourner contre le syndic pour faute dans l'exercice de ses fonctions de mandataire — sur le fondement de la responsabilité civile professionnelle du syndic (art. 18 loi du 10 juillet 1965). Ce type de recours en chaîne est possible mais complexe à conduire sans avocat spécialisé.

Comment obtenir un ERP pour un lot en copropriété

La démarche se résume en 4 étapes :

1. Identifier la parcelle cadastrale : le numéro de lot de copropriété ne suffit pas — il faut les références cadastrales (section, numéro de parcelle), disponibles sur l'acte de propriété ou sur cadastre.gouv.fr.
2. Consulter les zonages réglementaires : via Géorisques.gouv.fr ou un outil professionnel agréé qui interroge directement les couches Géorisques, GPU et IGN.
3. Remplir les 7 rubriques : PPR naturels et technologiques (approuvés et prescrits), sismicité, radon, SIS, PEB, recul du trait de côte. Pour chaque rubrique, cocher la case appropriée et joindre la fiche de secteur correspondante.
4. Signer et annexer : l'ERP doit être daté et signé par le vendeur, puis annexé à la promesse et à l'acte authentique. La version annexée à l'acte doit être valide (moins de 6 mois) à la date de signature.

Pour les professionnels gérant plusieurs lots dans une même résidence, un générateur ERP professionnel comme Risqimmo permet de produire plusieurs ERP pour une même adresse en quelques clics, avec traçabilité et archivage — sans recommencer la recherche Géorisques à chaque vente.

Les erreurs fréquentes des copropriétaires vendeurs

• Oublier l'ERP pour un lot (cave ou parking) vendu séparément — très fréquent dans les ventes « à la découpe » entre investisseurs.
• Utiliser un ERP établi pour un autre lot de la même résidence — les zonages sont identiques, mais les informations sur les travaux prescrits et les sinistres peuvent différer selon le lot et son historique.
• Ne pas renouveler l'ERP si la vente dépasse 6 mois — l'acte notarié avec un ERP périmé est un motif de recours pour l'acquéreur.
• Ne pas demander l'historique des sinistres au syndic avant de compléter la section correspondante du formulaire. Un sinistre CatNat non déclaré engage la responsabilité du vendeur même s'il l'ignorait.
• Déléguer la rédaction à l'agence sans vérification — le vendeur signe l'ERP et reste responsable de son contenu, même si un tiers l'a rempli pour lui.
• Oublier le PPR prescrit (pas encore approuvé) — un PPR prescrit doit figurer dans l'ERP au même titre qu'un PPR approuvé, même si ses prescriptions ne sont pas encore définitives.

Cas particuliers en copropriété

Immeuble en zone PPR mais travaux non encore votés en AG

Si le PPR est approuvé mais que l'AG n'a pas encore statué sur les travaux prescrits (délai de 6 mois non encore échu), le vendeur doit quand même mentionner dans l'ERP que des travaux sont prescrits. La case correspondante doit être cochée. Ne rien mentionner parce que "c'est en cours" constitue une omission qui engage la responsabilité du vendeur.

Copropriété avec syndicats successifs et historique incomplet

Si le syndic a changé plusieurs fois et que l'historique des sinistres est fragmenté, le vendeur doit se retourner vers les archives : PV d'AG consultables au registre national des copropriétés (Registre National des Copropriétés, géré par l'ANAH), arrêtés de catastrophe naturelle sur Légifrance. Un sinistre CatNat non déclaré faute de recherche insuffisante engage quand même la responsabilité du vendeur.

Location d'un lot en copropriété

Les mêmes règles s'appliquent à la location : le bailleur copropriétaire doit remettre un ERP valide au locataire lors de la signature du bail initial, puis lors de chaque renouvellement si l'ERP a expiré. Voir notre guide sur les obligations du bailleur en location. Le syndic n'a aucune obligation directe vis-à-vis des locataires sur ce point.

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Questions fréquentes

Le syndic doit-il établir l'état des risques en copropriété ?

Non. L'obligation d'établir et de remettre l'état des risques incombe au copropriétaire vendeur (art. L.125-5 Code de l'environnement). Le syndic peut fournir des informations utiles — liste des sinistres, historique des travaux prescrits — mais il n'est pas tenu d'établir l'ERP lui-même. Le vendeur doit en faire la demande au syndic et compléter le formulaire (ou mandater un prestataire).

Faut-il un ERP séparé pour une cave vendue avec l'appartement ?

Si la cave et l'appartement constituent un lot unique (même numéro de lot sur l'acte de propriété), un seul ERP suffit pour l'ensemble. En revanche, si la cave est un lot distinct (numéro différent, vendue séparément), elle nécessite son propre état des risques. Vérifiez votre règlement de copropriété et votre titre de propriété pour déterminer la composition exacte de votre lot.

Que se passe-t-il si le PPR a été approuvé mais que l'AG n'a pas encore voté les travaux ?

Le vendeur doit mentionner dans l'ERP que des travaux sont prescrits par un PPR approuvé, même si l'AG n'a pas encore statué. La case correspondante du formulaire doit être cochée. Omettre cette information parce que les travaux ne sont "pas encore votés" constitue une inexactitude qui engage la responsabilité du vendeur. Le syndic a l'obligation de soumettre la question à l'AG dans les 6 mois suivant l'approbation du PPR.

L'acquéreur peut-il annuler la vente si l'ERP d'un appartement en copropriété est absent ?

Oui. L'absence d'état des risques — ou la remise d'un ERP périmé (plus de 6 mois) — ouvre à l'acquéreur le droit de demander la résolution de la vente ou une diminution du prix (art. L.125-5-II Code de l'environnement). L'action se prescrit par 5 ans à compter de l'acte de vente. En pratique, le notaire vérifie systématiquement la présence et la validité de l'ERP avant de signer l'acte.

Comment demander l'historique des sinistres au syndic ?

Adressez une demande écrite (lettre ou email) au syndic en précisant l'adresse du bien et la référence du lot. Demandez la liste des sinistres ayant donné lieu à indemnisation sous régime CatNat sur les 10 dernières années, ainsi que les éventuels arrêtés de catastrophe naturelle applicables. Comptez 8 à 15 jours ouvrés de délai. Vous pouvez aussi vérifier vous-même les arrêtés CatNat applicables à votre commune sur Géorisques.gouv.fr avant de contacter le syndic.

Sources : Code de l'environnement art. L.125-5 et R.125-24 à R.125-26 — Arrêté du 9 juin 2024 (formulaire ERP) — Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (copropriété) art. 18 et 20 — Code de la construction et de l'habitation art. L.132-2 — Géorisques.gouv.fr — Registre National des Copropriétés (ANAH).