Plan d'Exposition au Bruit (PEB) et État des Risques : Obligations Immobilières en Zone Aéroportuaire

Le Plan d'Exposition au Bruit (PEB) doit figurer dans l'état des risques dès lors que le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'un plan approuvé autour d'un aérodrome. En zones A, B et C, des restrictions de construction strictes s'appliquent — jusqu'à l'interdiction totale de nouvelles constructions à usage d'habitation en zones A et B. En zone D, qui ne concerne que les aérodromes à fort trafic, l'obligation se limite à informer l'acquéreur ou le locataire. La mention du PEB dans l'état des risques est obligatoire depuis l'arrêté du 13 avril 2010 (Cerfa n°13616).

Qu'est-ce que le Plan d'Exposition au Bruit (PEB) ?

Le Plan d'Exposition au Bruit est un document d'urbanisme réglementaire qui délimite autour de chaque aérodrome des zones de nuisances sonores en fonction des prévisions de trafic aérien à long terme. Il a été créé par la loi n° 85-696 du 11 juillet 1985, codifiée aux articles L112-3 à L112-22 et R112-1 à R112-16 du Code de la construction et de l'habitation (CCH). Le PEB est approuvé par arrêté préfectoral après enquête publique et consultation des collectivités riveraines.

Le PEB n'est pas une carte des nuisances sonores actuelles : c'est une carte prospective des niveaux de bruit prévisibles à l'horizon de planification de l'aérodrome (généralement 15 à 20 ans). Un aéroport en développement peut donc avoir un PEB qui englobe des zones aujourd'hui modérément exposées mais qui le seront davantage dans la durée retenue pour le plan.

Environ 90 aérodromes français ont un PEB approuvé. Parmi les principaux :

• Paris Charles-de-Gaulle (CDG) — PEB couvrant plusieurs centaines de km² dans le Val-d'Oise, Seine-Saint-Denis, Oise et Seine-et-Marne
• Paris Orly (ORY) — PEB couvrant des communes du Val-de-Marne, Essonne et Hauts-de-Seine
• Lyon Saint-Exupéry — PEB sur des communes de l'Ain et de l'Isère
• Nice Côte d'Azur — PEB sur les communes directement riveraines, très proches du centre-ville
• Toulouse Blagnac — PEB avec zones A, B, C sur la proche banlieue toulousaine
• Marseille Provence, Bordeaux Mérignac, Nantes Atlantique — PEB actifs avec zones définies

Les quatre zones du PEB et leurs conséquences immobilières

Le PEB distingue quatre zones d'exposition croissante, définies selon l'indicateur Lden (Level Day-Evening-Night, pondéré par plage horaire). Les contraintes de construction et d'usage varient fortement d'une zone à l'autre.

Zone A — Exposition très forte (Lden ≥ 70 dB)

La zone A correspond aux terrains les plus proches des pistes, exposés à des niveaux de bruit supérieurs à 70 dB(A). Dans cette zone, la construction de nouveaux logements est pratiquement interdite. Seules des exceptions très limitées sont admises : équipements publics indispensables sans localisation alternative, constructions directement liées à l'activité aéroportuaire. Pour les logements existants, les travaux d'amélioration sont autorisés dès lors qu'ils n'augmentent pas la capacité d'accueil et s'accompagnent d'une isolation acoustique renforcée (DnTA ≥ 45 dB).

Zone B — Forte exposition (Lden entre 62 et 70 dB)

La zone B englobe des niveaux de 62 à 70 dB(A). Comme en zone A, la construction de nouveaux logements est interdite, avec les mêmes exceptions limitées. La zone B tolère une légèreté légèrement plus large pour certaines constructions agricoles et les équipements collectifs lorsqu'aucune implantation alternative n'existe. L'isolation acoustique renforcée (DnTA ≥ 45 dB) s'impose aux travaux d'extension des logements existants autorisés.

Zone C — Exposition modérée (Lden entre 55 et 65 dB selon l'aérodrome)

La zone C est la zone de compromis : la construction de nouveaux logements y est autorisée, sous condition d'isolation acoustique renforcée. Le seuil précis dépend de la catégorie de l'aérodrome :

• Pour les grands aérodromes (CDG, Orly, Lyon, Nice, Toulouse, Marseille, Bordeaux, Nantes) : zone C = Lden entre 57 et 65 dB — isolation obligatoire : DnTA ≥ 40 dB (CDG, Orly) ou DnTA ≥ 35 dB (autres).
• Pour les autres aérodromes : zone C = Lden entre 55 et 62 dB — isolation requise : DnTA ≥ 35 dB.

En zone C, le permis de construire nécessite une attestation acoustique certifiant que le projet atteindra les niveaux d'isolation requis.

Zone D — Exposition faible (Lden entre 50 et 57 dB)

La zone D n'existe que pour les aérodromes dont le trafic dépasse 50 000 mouvements d'aéronefs par an. Dans cette zone :

• Aucune restriction de construction ne s'applique
• Aucune isolation acoustique renforcée n'est obligatoire
• L'obligation est purement informationnelle : l'acquéreur ou le locataire doit être informé de la présence du PEB via l'état des risques

Zone PEB	Niveau Lden	Construction de logements	Isolation requise	Mention ERP obligatoire
Zone A	≥ 70 dB	Interdite (sauf exceptions très limitées)	DnTA ≥ 45 dB si extension autorisée	Oui
Zone B	62–70 dB	Interdite (sauf exceptions très limitées)	DnTA ≥ 45 dB si extension autorisée	Oui
Zone C	55–65 dB (selon aérodrome)	Autorisée avec isolation renforcée	DnTA ≥ 35 à 40 dB	Oui
Zone D	50–57 dB (grands aérodromes uniquement)	Autorisée sans restriction	Aucune	Oui

Le PEB dans l'état des risques : quand l'obligation naît-elle ?

L'obligation de mentionner le PEB dans l'état des risques naît dès lors que le bien est situé dans le périmètre d'un PEB approuvé — quelle que soit la zone (A, B, C ou D). L'article L125-5 du Code de l'environnement impose cette mention dans le cadre de l'information des acquéreurs et locataires (IAL). Le Cerfa n°13616*01 réserve une section spécifique au PEB parmi les 7 items obligatoires de l'état des risques et pollutions.

L'état des risques doit préciser :

• Si le bien est situé dans un PEB : oui ou non
• La zone concernée : A, B, C ou D
• La référence et la date d'approbation du PEB

Deux obligations complémentaires sont à distinguer :

1. État des risques (Cerfa n°13616) — établi par le vendeur ou le bailleur. Valable 6 mois. Remis à l'acquéreur lors de la promesse de vente et annexé à l'acte définitif ; remis au locataire avant la signature du bail. Pour le cadre complet des 7 items et les sanctions applicables, voir notre article sur l'état des risques obligatoire pour la vente.
2. Certificat d'urbanisme d'information (CU-a) — délivré par la commune sur demande, précise les servitudes de PEB applicables à la parcelle. Constitue une source complémentaire d'information pour l'acquéreur d'un terrain à bâtir.

Obligations du vendeur et du bailleur en zone PEB

La remise de l'état des risques mentionnant le PEB est une obligation légale dont la méconnaissance peut avoir de lourdes conséquences contractuelles.

Lors de la vente

L'état des risques doit être remis à l'acquéreur lors de la promesse de vente et annexé à l'acte de vente définitif. La date du document ne doit pas être antérieure de plus de 6 mois. Si le vendeur omet de remettre l'état des risques ou fournit un document inexact, l'acquéreur dispose d'un recours en résolution du contrat ou en réduction du prix, selon l'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation. La jurisprudence a accordé des réductions de prix dans des cas où la présence en zone PEB n'avait pas été mentionnée — notamment pour des biens en zones B ou C à proximité immédiate de pistes actives.

Lors de la location

Pour toute location d'un bien en zone PEB, le bailleur doit remettre l'état des risques au locataire avant la signature du bail. Cette règle s'applique aux baux d'habitation (loi 1989) comme aux baux commerciaux et professionnels. Pour les obligations spécifiques à la location, consultez notre article sur l'ERP et location.

Comment vérifier si un bien est dans un PEB

Plusieurs sources officielles permettent de vérifier rapidement la situation d'un bien par rapport au PEB de l'aérodrome le plus proche.

Géorisques (georisques.gouv.fr)

Le portail officiel Géorisques intègre la couche cartographique des PEB approuvés. En saisissant l'adresse, l'outil indique si la parcelle est dans un PEB et, le cas échéant, la zone concernée. C'est la source sur laquelle s'appuie l'outil ERRIAL et sur laquelle repose Risqimmo pour générer l'état des risques. Pour comprendre la différence entre ERRIAL et l'état des risques complet, consultez notre article sur ERRIAL et ERP.

Le Géoportail (geoportail.gouv.fr)

L'IGN propose une couche "Bruit des aérodromes" permettant de visualiser les PEB sur carte interactive avec les zones A, B, C et D. Utile pour visualiser la géographie du PEB autour d'un aéroport et estimer la distance à la piste.

La Direction Départementale des Territoires (DDT)

La DDT est l'autorité compétente pour l'application du PEB au niveau départemental. Elle peut confirmer la situation d'un bien et fournir les arrêtés préfectoraux applicables. Un certificat d'urbanisme d'information (CU-a, art. L410-1 du Code de l'urbanisme) demandé à la mairie précise également les servitudes d'urbanisme applicables, incluant le PEB.

Impact sur la valeur immobilière

L'impact d'un PEB sur la valeur d'un bien dépend de la zone concernée, du niveau d'exposition sonore réel et de la qualité de l'isolation acoustique existante.

Décotes constatées par zone

• Zone A — décotes de 15 à 25 %, parfois davantage pour les logements les plus exposés. Les nuisances diurnes et nocturnes continues découragent les acquéreurs non captifs.
• Zone B — décotes de 10 à 20 %. La combinaison de l'interdiction de construire et des nuisances sonores limite le marché aux acquéreurs informés et souvent captifs (salariés de l'aéroport, personnels navigants).
• Zone C — impact plus modéré : 5 à 10 % pour les logements anciens non isolés, faible voire nul pour les logements récents avec isolation certifiée conforme.
• Zone D — impact marginal, souvent non mesurable. L'obligation est informationnelle et ne génère aucune restriction pratique pour l'acquéreur.

Le dispositif d'aide à l'isolation acoustique

Les propriétaires de logements existants situés en zones A, B et C des aérodromes de l'État peuvent bénéficier d'aides à l'isolation acoustique, financées par la taxe sur les nuisances sonores aériennes (TNSA). Pour CDG et Orly, les aides sont gérées par ADP (Aéroports de Paris) ; pour les aéroports régionaux, par leurs gestionnaires respectifs. La prise en charge peut atteindre 80 à 100 % du coût des travaux pour les zones les plus exposées. La demande doit être effectuée avant le démarrage des travaux. Le coût d'une isolation acoustique complète (double vitrage acoustique, traitement des menuiseries, ventilation) représente généralement 200 à 600 € par m² selon la surface et les performances visées.

PEB et permis de construire

Le PEB s'impose aux autorisations d'urbanisme délivrées par la commune. Un permis de construire déposé en zones A ou B d'un PEB ne peut pas autoriser la création de nouveaux logements. En zone C, le permis est accordé sous condition de production d'une attestation acoustique certifiant que le projet atteindra les niveaux d'isolation requis. Les projets de division ou de changement de destination créant de l'usage d'habitation en zones A ou B sont également illégaux — même si le bâtiment existait avant l'approbation du PEB. Pour les acquéreurs de terrains à bâtir, la vérification du PEB est donc aussi importante que celle du PLU.

Risqimmo intègre la vérification du PEB dans l'état des risques et pollutions généré à partir de l'adresse de la parcelle, en indiquant la zone PEB applicable sur la base des données Géorisques à l'échelle cadastrale. Pour les autres risques entrant dans l'état des risques, voir également notre article sur la zone inondable et le PPRI, qui constitue, avec le PEB, l'un des deux items le plus fréquemment mentionnés dans les états des risques remis en transaction.