État des risques (ERP) : quelles obligations pour le notaire ?

Le notaire n'a pas à rédiger l'état des risques (ERP) — ce n'est pas son rôle, c'est celui du vendeur ou du bailleur. Son obligation est différente : vérifier, avant de recevoir l'acte, que le document existe, qu'il a moins de six mois, qu'il correspond à la bonne parcelle et qu'il a bien été annexé à la promesse puis à l'acte authentique. Un manquement sur ce contrôle engage sa responsabilité professionnelle au titre du devoir de conseil.

Qui doit produire l'état des risques, qui le relit avant de le glisser dans le dossier, et qui porte la faute si une case radon est mal cochée ou si le document a expiré entre la promesse et l'acte ? Entre vendeur, agent immobilier et notaire, les rôles se chevauchent dans l'esprit de beaucoup de particuliers — et même de certains professionnels pressés. Voyons ce que la loi met précisément à la charge du notaire, et ce qu'elle laisse à d'autres.

Ce que dit la loi : le notaire n'établit pas le document, mais il le contrôle

L'état des risques est défini aux articles R125-23 à R125-27 du Code de l'environnement, dans leur version en vigueur depuis le 1er janvier 2025. Aucun de ces textes ne confie au notaire la rédaction du document : c'est le vendeur (ou le bailleur) qui le renseigne, seul ou avec l'aide d'un professionnel — agent immobilier, diagnostiqueur, ou un outil comme Risqimmo. Le rôle du notaire se situe en aval, au moment de recevoir l'acte authentique : il doit s'assurer que l'annexe est présente, cohérente et toujours valable.

Cette répartition n'est pas une zone grise : elle découle de l'article L125-5 du Code de l'environnement, qui fait peser l'obligation d'information sur le vendeur ou le bailleur, et de la jurisprudence constante sur le devoir de conseil du notaire, qui l'oblige à vérifier la régularité formelle des pièces du dossier sans pour autant se substituer à celui qui les a produites.

Que doit vérifier le notaire avant de signer l'acte ?

En pratique, le contrôle notarial suit une séquence assez constante d'une étude à l'autre. Six points reviennent systématiquement :

1. Vérifier que l'état des risques figure bien au dossier remis par le vendeur ou son mandataire.
2. Contrôler la date du document : il doit avoir moins de six mois à la date de signature de l'acte (article R.125-26).
3. Comparer la parcelle mentionnée dans l'ERP avec les références cadastrales exactes du bien vendu.
4. Vérifier que les sept rubriques réglementaires sont renseignées (PPR naturels, PPRT, sismicité, radon, secteur d'information sur les sols, plan d'exposition au bruit, recul du trait de côte).
5. Rapprocher le document des informations de l'annonce, notamment la mention Géorisques imposée par l'article R125-25.
6. S'assurer, si le vendeur a signalé un sinistre indemnisé au titre d'une catastrophe naturelle, que la déclaration figure dans le document transmis à l'acquéreur.

Si l'un de ces points cloche — document absent, périmé, ou manifestement incohérent avec le bien vendu — l'usage prudent est de faire régénérer l'ERP avant de fixer un rendez-vous de signature, plutôt que de constater le problème le jour même devant les parties.

La responsabilité du notaire en cas d'ERP absent ou périmé

Le notaire reçoit un devoir de conseil renforcé par la jurisprudence : il doit non seulement vérifier la présence formelle des pièces, mais aussi alerter les parties si un document est manifestement défaillant, même s'il n'en est pas l'auteur. La Cour de cassation a illustré la portée de cette exigence dans un arrêt du 19 septembre 2019 (3e civ., n° 18-16.700), qui a sanctionné un état des risques resté inchangé entre la promesse et l'acte authentique, pour un préjudice chiffré à environ 526 000 euros. L'affaire visait le vendeur, mais la leçon concerne tout autant le professionnel qui authentifie l'acte sans avoir réactualisé le contrôle de validité.

Concrètement, un notaire qui laisse passer un ERP vieux de huit mois, ou qui authentifie une vente sans avoir vérifié la correspondance parcellaire, s'expose à une mise en cause de sa responsabilité civile professionnelle si l'acquéreur découvre après coup un risque non signalé. La prescription de droit commun s'applique, et l'assurance RCP de l'étude prend en charge ce type de contentieux — ce qui n'empêche ni l'image de l'étude d'en pâtir, ni le temps perdu en procédure.

Notaire, agent immobilier, vendeur : qui fait quoi ?

La confusion vient souvent du fait que trois acteurs touchent au même document, à des moments différents et avec des responsabilités différentes.

Acteur	Rôle sur l'état des risques	Responsabilité en cas de problème
Vendeur ou bailleur	Renseigne le document, le remet dès la première visite	Résolution du contrat ou diminution du prix (art. L125-5 V)
Agent immobilier	Collecte le document, l'intègre à l'annonce et au dossier	Devoir de conseil, responsabilité civile professionnelle
Notaire	Contrôle la présence, la date et la cohérence avant l'acte	Devoir de conseil renforcé, responsabilité civile professionnelle

Cette répartition explique pourquoi un notaire ne peut pas se contenter de recevoir le document « tel quel » transmis par l'agence : sa vérification porte sur la régularité du dossier au jour de la signature, pas seulement au jour de la promesse. Nous détaillons l'obligation côté vendeur dans notre article sur l'état des risques obligatoire pour la vente, et les conséquences qui pèsent sur lui dans notre guide sur la responsabilité du vendeur.

Le piège le plus fréquent : la validité expirée entre promesse et acte

Une vente immobilière s'étale rarement sur quelques jours. Entre la signature de la promesse et celle de l'acte authentique, deux, trois, parfois six mois peuvent s'écouler — le temps d'obtenir un financement, de purger un droit de préemption, ou simplement de caler les agendas. Or l'état des risques n'a qu'une validité de six mois. Un document parfaitement valable au moment de la promesse peut donc être périmé au moment de l'acte — et c'est précisément le scénario sanctionné par la Cour de cassation en 2019.

Le réflexe que recommandent les études bien organisées : intégrer un contrôle systématique de la date de l'ERP dans la checklist de pré-signature, au même titre que la levée des conditions suspensives. Quand le délai entre promesse et acte dépasse quatre mois, il est plus sûr de redemander un document frais que de prendre le risque d'une péremption de dernière minute.

Comment fluidifier ce contrôle au quotidien

Pour une étude qui traite plusieurs dizaines de dossiers par mois, le contrôle manuel systématique de chaque ERP est chronophage et sujet à l'oubli. Deux pratiques simples réduisent le risque : demander au vendeur ou à l'agence un document régénéré juste avant la date de signature plutôt que de réutiliser celui de la promesse, et exiger que le document mentionne clairement sa date d'établissement en en-tête — ce que ne fait pas toujours un document rempli à la main sur le modèle Géorisques. Notre guide complet du diagnostic ERP détaille le contenu attendu rubrique par rubrique, et notre article sur comment remplir l'état des risques donne la méthode pas à pas à transmettre aux clients vendeurs.

Questions fréquentes

Le notaire doit-il rédiger l'état des risques ?

Non. C'est au vendeur ou au bailleur de le renseigner, seul ou avec l'aide d'un professionnel. Le notaire vérifie sa présence et sa validité avant de recevoir l'acte, il ne le rédige pas.

Que risque un notaire qui signe un acte avec un état des risques périmé ?

Sa responsabilité civile professionnelle peut être engagée au titre du devoir de conseil, comme l'illustre l'arrêt de la Cour de cassation du 19 septembre 2019 (3e civ., n° 18-16.700) sanctionnant un ERP non actualisé entre la promesse et l'acte.

Le notaire doit-il vérifier la parcelle mentionnée dans l'ERP ?

Oui. La correspondance entre les références cadastrales du document et celles du bien vendu fait partie des points de contrôle attendus avant la signature de l'acte authentique.

Qui est responsable si l'état des risques est faux, le vendeur ou le notaire ?

En premier lieu le vendeur, qui a renseigné le document inexact : il s'expose à une action en résolution du contrat ou en diminution du prix. Le notaire n'est mis en cause que s'il a manqué à son propre devoir de vérification et de conseil.

Combien de temps le notaire a-t-il pour contrôler l'état des risques avant l'acte ?

Aucun délai formel n'est fixé pour le contrôle lui-même, mais le document contrôlé doit avoir moins de six mois à la date de signature de l'acte authentique — d'où l'intérêt de vérifier sa date juste avant le rendez-vous.

Entre un document rédigé par le vendeur et un acte authentique reçu par le notaire, il reste une vérification que personne d'autre ne peut faire à sa place : s'assurer que l'état des risques annexé est encore celui qu'il prétend être. Risqimmo permet aux études notariales, agences et gestionnaires de régénérer un état des risques daté du jour, avec rattachement parcellaire vérifié et journal des données sources, pour sécuriser ce contrôle sans y passer des heures. Pour tester le flux sur l'un de vos dossiers, vous pouvez générer un état des risques en ligne.