État des risques et DPE : quelle différence ?

Le DPE et l'état des risques sont deux documents entièrement différents, trop souvent confondus parce qu'ils atterrissent tous deux dans le même dossier de diagnostic technique. Le DPE évalue la performance énergétique d'un logement et le classe de A à G ; l'état des risques informe sur son exposition aux risques naturels, miniers, technologiques et à la pollution des sols. Deux objets, deux bases légales, deux durées de validité — et strictement aucun lien entre eux.

La confusion se comprend : les deux documents sont obligatoires pour vendre ou louer, les deux rejoignent la même liasse d'annexes, et les deux sont souvent évoqués dans la même phrase par un agent immobilier pressé. Mais un acheteur qui découvre une étiquette énergétique F ne découvre rien sur le risque inondation de la parcelle, et inversement, un état des risques qui mentionne un PPR approuvé ne dit rien sur la facture de chauffage. Démêlons ce que chacun mesure, qui l'établit, combien de temps il reste valable, et ce qu'on risque à l'oublier.

Le DPE : que mesure-t-il, et sur quelle base légale ?

Le diagnostic de performance énergétique évalue la consommation d'énergie primaire d'un logement (en kWh/m²/an) et ses émissions de gaz à effet de serre (en kgCO₂/m²/an), puis restitue ces deux valeurs sous forme d'étiquettes classées de A (logement très économe) à G (passoire thermique). Depuis la réforme du 1er juillet 2021, le DPE repose sur la méthode de calcul conventionnelle dite « 3CL », appliquée uniformément à tous les logements — fini le double système qui coexistait auparavant avec les factures réelles pour les logements construits avant 1948.

Sa base légale se trouve dans le Code de la construction et de l'habitation (articles L126-26 à L126-33, issus de la recodification de 2022, anciennement L134-1 et suivants). C'est la loi ÉLAN du 23 novembre 2018 qui a prévu de rendre le DPE opposable, une opposabilité entrée en vigueur avec la réforme du 1er juillet 2021 : auparavant simple document d'information, le DPE engage désormais juridiquement le vendeur ou le bailleur sur le contenu qu'il affiche, au même titre qu'un diagnostic amiante ou plomb.

L'état des risques : que couvre-t-il, et sur quelle base légale ?

L'état des risques — toujours appelé « ERP » dans le langage professionnel — informe sur l'exposition du bien aux risques naturels (inondation, mouvement de terrain, retrait-gonflement des argiles, recul du trait de côte, feux de forêt), sismiques, miniers, technologiques (PPRT autour des sites Seveso seuil haut) et à la pollution des sols (secteurs d'information sur les sols). Rien à voir avec la consommation énergétique : on est ici sur la sécurité et l'environnement du bien, pas sur sa facture de chauffage.

Son contenu est fixé par l'article R125-24 du Code de l'environnement, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2025, et les zonages qui déclenchent chaque rubrique sont listés à l'article R125-23. Autre base légale à connaître : l'article R125-25, qui impose la mention « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques » dans toute annonce immobilière — une obligation qui n'a pas d'équivalent côté DPE. Nous détaillons chaque rubrique dans notre guide complet de l'état des risques et pollutions, et section par section dans notre article sur comment décrypter chaque partie du document.

Pourquoi la confusion est si fréquente

Les deux documents partagent trois points communs, et ce sont précisément ces points communs qui brouillent les lignes. Premièrement, les deux figurent dans le dossier de diagnostic technique (DDT) annexé à la promesse puis à l'acte de vente, ou au bail. Deuxièmement, les deux doivent être remis tôt dans le processus — le DPE dès la mise en vente ou en location, il doit même figurer dans l'annonce, l'état des risques dès la première visite, comme le rappelle notre article sur l'obligation de remettre l'état des risques dès la promesse de vente. Troisièmement, les deux sont perçus par le grand public comme des « papiers administratifs de plus », ce qui pousse à les traiter comme un bloc indifférencié.

Sauf qu'aucun texte ne relie le contenu de l'un à celui de l'autre. Un logement classé G peut très bien être situé hors de toute zone à risque ; un bien en plein cœur d'une zone inondable peut afficher un excellent DPE. Les deux évaluations sont indépendantes, réalisées par des méthodologies différentes, sur des périmètres différents, avec des conséquences juridiques différentes.

Durée de validité : 10 ans contre 6 mois

C'est sans doute la différence la plus concrète pour qui gère un portefeuille de biens. Le DPE est valable 10 ans — mais un régime transitoire s'applique aux diagnostics réalisés avant la réforme de 2021 : ceux établis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ont perdu leur validité au 31 décembre 2022, et ceux établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont cessé d'être valables au 31 décembre 2024. Autrement dit, même un DPE théoriquement « dans ses 10 ans » peut être caduc s'il a été établi selon l'ancienne méthode.

L'état des risques, lui, n'a que six mois de validité — une durée fixée pour garantir que les zonages réglementaires consultés reflètent bien la situation administrative au moment de la signature. Un document établi au début d'une négociation qui s'étire peut donc très bien être périmé avant la signature de l'acte, ce qui oblige à le régénérer. Pour les biens mis en location de façon répétée, cette contrainte des six mois se pose à chaque remise en location, un point que nous développons dans notre article sur la durée de validité de l'état des risques.

Qui établit chaque document ?

Le DPE ne peut être réalisé que par un diagnostiqueur immobilier certifié, titulaire d'une certification avec mention DPE délivrée par un organisme accrédité par le COFRAC. Cette certification est personnelle, renouvelable, et engage la responsabilité civile professionnelle du diagnostiqueur sur la justesse du classement énergétique qu'il attribue.

L'état des risques suit une logique radicalement différente : aucun texte n'exige de passer par un professionnel pour l'établir. Le vendeur ou le bailleur peut parfaitement le remplir lui-même, en s'appuyant sur les données publiques de Géorisques ou sur un outil comme ERRIAL. En pratique, de nombreux professionnels — diagnostiqueurs, agences, notaires, gestionnaires — l'intègrent néanmoins à leur prestation pour des raisons de traçabilité et de fiabilité, mais ce n'est jamais une obligation légale comme pour le DPE.

Que risque-t-on si le document manque ou est erroné ?

Les régimes de sanction diffèrent eux aussi. Pour l'état des risques, l'article L125-5 V du Code de l'environnement prévoit que l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix, en cas d'absence du document ou d'inexactitude. La jurisprudence est venue durcir cette obligation : la Cour de cassation a ainsi sanctionné, dans un arrêt du 19 septembre 2019 (3e civ., n° 18-16.700), un état des risques non actualisé entre la promesse et l'acte, pour un préjudice chiffré à environ 526 000 euros.

Pour le DPE, le document n'étant opposable que depuis le 1er juillet 2021, le recours type reste l'action en responsabilité civile : un classement énergétique manifestement erroné peut fonder une demande de dommages-intérêts contre le vendeur et le diagnostiqueur, sur le fondement du manquement au devoir d'information et de conseil. L'absence pure et simple de DPE, elle, empêche la mise en location ou la mise en vente dans les règles — le bien ne peut légalement être annoncé sans l'étiquette énergétique affichée.

DPE et état des risques en un tableau

Critère	DPE	État des risques
Objet évalué	Performance énergétique du logement (consommation, émissions de GES)	Exposition aux risques naturels, miniers, technologiques et à la pollution des sols
Base légale	Code de la construction et de l'habitation, art. L126-26 à L126-33	Code de l'environnement, art. R125-23 à R125-27
Format du résultat	Étiquette classée de A à G	Document descriptif par rubrique, sans classement synthétique
Validité	10 ans (sous réserve du régime transitoire post-2021)	6 mois
Qui l'établit	Diagnostiqueur certifié (mention DPE, accréditation COFRAC)	Le vendeur ou le bailleur lui-même, ou un professionnel
Valeur juridique	Opposable depuis le 1er juillet 2021	Document d'information dont le contenu engage la responsabilité du remettant
Sanction en cas d'absence ou d'erreur	Responsabilité civile, dommages-intérêts, impossibilité d'annoncer le bien	Résolution du contrat ou diminution du prix (art. L125-5 V)

Questions fréquentes

Le DPE remplace-t-il l'état des risques ?

Non. Ce sont deux documents obligatoires et totalement indépendants : le DPE ne traite ni des risques naturels, ni des risques technologiques, ni de la pollution des sols, qui relèvent exclusivement de l'état des risques.

Peut-on signer une vente avec un DPE mais sans état des risques, ou l'inverse ?

Non. Les deux figurent parmi les annexes obligatoires du dossier de diagnostic technique dès que le bien se situe en zone concernée ; l'absence de l'un n'est jamais compensée par la présence de l'autre, et chaque manquement expose à son propre régime de sanction.

Qui doit établir le DPE et qui doit établir l'état des risques ?

Le DPE doit obligatoirement être réalisé par un diagnostiqueur certifié avec mention DPE. L'état des risques, à l'inverse, peut être rempli par le vendeur ou le bailleur lui-même, sans passer par un professionnel — même si beaucoup choisissent de le confier à un expert pour plus de fiabilité.

Le DPE et l'état des risques ont-ils la même durée de validité ?

Non. Le DPE est valable 10 ans, avec un régime transitoire qui a rendu caducs au 31 décembre 2022 ou au 31 décembre 2024 les diagnostics établis avant la réforme de juillet 2021. L'état des risques, lui, n'est valable que 6 mois, ce qui impose souvent de le régénérer en cours de transaction.

Que risque un vendeur qui confond les deux documents ou en oublie un ?

L'acheteur ou le locataire peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix si l'état des risques est absent ou inexact (article L125-5 V du Code de l'environnement), et engager la responsabilité civile du vendeur et, le cas échéant, du diagnostiqueur, si le DPE s'avère erroné ou manquant.

Deux documents, deux métiers, deux régimes de validité : les confondre dans la gestion d'un portefeuille de biens, c'est s'exposer à remettre un DPE à jour mais un état des risques périmé depuis des semaines — ou l'inverse. Risqimmo s'occupe spécifiquement du second document : génération à partir des données publiques, rattachement parcellaire vérifié par vos soins, suivi de validité sur 6 mois et personnalisation à l'identité de votre cabinet. Pour voir ce que cela donne sur une adresse réelle, vous pouvez générer un état des risques en quelques minutes.