Historique des catastrophes naturelles et état des risques immobilier : ce qu'il faut savoir

L'historique des catastrophes naturelles ayant touché un bien n'est pas une rubrique à part dans l'état des risques, mais une information que le vendeur doit indiquer séparément lorsqu'il en a connaissance : tout sinistre ayant donné lieu à une indemnisation au titre d'un arrêté de catastrophe naturelle pendant la période où il a été propriétaire. Cette obligation, distincte des zonages PPR ou sismique, repose sur l'article L125-5 IV du Code de l'environnement.

Beaucoup de vendeurs confondent deux choses : le zonage réglementaire de la commune, qui figure dans le corps de l'état des risques, et l'historique personnel des sinistres indemnisés sur le bien lui-même, qui est une déclaration distincte. Un bien peut être situé hors de toute zone à risque aujourd'hui tout en ayant déjà subi une inondation indemnisée en 1999 ou un sinistre sécheresse en 2018 — et cette information-là doit être transmise à l'acheteur, indépendamment du zonage actuel.

Le régime catastrophe naturelle : un cadre distinct du zonage de l'état des risques

Le régime d'indemnisation des catastrophes naturelles (« CatNat ») a été instauré par la loi n°82-600 du 13 juillet 1982. Il fonctionne par arrêté interministériel : pour qu'un sinistre soit indemnisable au titre de ce régime, l'intensité anormale de l'agent naturel (inondation, coulée de boue, mouvement de terrain lié à la sécheresse, séisme, avalanche) doit être constatée par un arrêté publié au Journal officiel, commune par commune. Depuis 1982, plusieurs dizaines de milliers d'arrêtés CatNat ont été pris sur l'ensemble du territoire, avec une forte proportion liée au retrait-gonflement des argiles, phénomène désormais responsable d'une large part des arrêtés annuels selon les données compilées par la Caisse centrale de réassurance (CCR).

Ce régime est totalement indépendant des zonages qui alimentent l'état des risques (PPR, sismicité, radon, SIS). Une commune peut avoir fait l'objet de plusieurs arrêtés CatNat sans qu'aucun plan de prévention des risques ne soit approuvé à ce jour — et inversement, un PPR approuvé n'implique pas que le bien ait déjà été sinistré.

Ce que dit la loi sur l'information des sinistres antérieurs

L'article L125-5 IV du Code de l'environnement impose une obligation précise et souvent mal connue : le vendeur ou le bailleur d'un bien ayant fait l'objet, pendant la période où il en a été propriétaire, d'une indemnisation en application d'une garantie catastrophe naturelle, technologique, minière ou sismique, doit en informer par écrit l'acquéreur ou le locataire. Cette information figure dans un document distinct du formulaire de zonage, généralement annexé à l'état des risques ou intégré à la même fiche selon le format retenu par le professionnel.

Contrairement au zonage, qui s'appuie sur des données publiques consultables par tous via Géorisques, l'historique des sinistres indemnisés dépend de la connaissance personnelle du vendeur : relevés d'assurance, factures de travaux de reprise, courriers de l'assureur mentionnant l'arrêté CatNat concerné. Notre guide sur comment remplir l'état des risques détaille où rassembler ces pièces avant la signature.

Comment retrouver l'historique des arrêtés CatNat d'une commune

1. Consulter Géorisques à l'adresse de la parcelle : la fiche « catastrophes naturelles » liste tous les arrêtés publiés pour la commune depuis 1982, avec leur date de publication et le risque concerné.
2. Identifier le type de risque reconnu pour chaque arrêté — inondation, sécheresse, mouvement de terrain, séisme — car un même arrêté peut ne concerner que certains quartiers de la commune.
3. Vérifier la période de propriété du vendeur : seuls les sinistres indemnisés pendant qu'il était propriétaire du bien entrent dans son obligation d'information.
4. Rassembler les justificatifs d'indemnisation auprès de l'assureur : attestation de sinistre, montant indemnisé, date de l'arrêté correspondant.
5. Croiser avec les travaux réalisés sur le bien — une reprise en sous-œuvre après sécheresse, un rehaussement de seuil après inondation — qui corroborent ou complètent la déclaration.
6. Annexer cette information à l'état des risques remis à l'acquéreur, en complément du zonage réglementaire en vigueur.
7. Conserver une copie signée de cette déclaration jusqu'à la vente, pour se prémunir d'un litige ultérieur sur le périmètre de l'information donnée.

Zonage actuel et historique de sinistres : deux informations à ne pas confondre

Critère	Zonage de l'état des risques	Historique des catastrophes naturelles indemnisées
Base légale	Art. L125-5 I à III, R125-23	Art. L125-5 IV
Source de l'information	Géorisques, cartographies officielles	Connaissance personnelle du vendeur, relevés d'assurance
Porte sur	L'exposition actuelle de la zone au risque	Les sinistres déjà survenus et indemnisés sur le bien
Période couverte	Situation réglementaire au jour de l'état des risques	Durée de la propriété du vendeur sur le bien
Validité	6 mois	Pas de limite de durée — concerne tout le temps de détention

Pourquoi cette information pèse sur la décision d'achat

Un bien ayant déjà subi un sinistre indemnisé n'est pas forcément un mauvais investissement : des travaux de reprise correctement réalisés après un arrêté sécheresse, par exemple, réduisent souvent le risque de récidive. Mais l'acquéreur doit pouvoir arbitrer en connaissance de cause, notamment sur le coût et la disponibilité de l'assurance habitation future — certains assureurs ajustent leur tarification ou leurs franchises pour les biens ayant un historique de sinistres CatNat répétés, en particulier sur le risque sécheresse, détaillé dans notre article sur le retrait-gonflement des argiles.

L'omission de cette information expose le vendeur aux mêmes sanctions civiles que l'absence d'état des risques : action en diminution du prix ou en résolution de la vente devant le juge, comme le détaille notre guide sur la responsabilité du vendeur.

Questions fréquentes

Un bien jamais sinistré peut-il quand même être en zone à risque ?

Oui. Le zonage de l'état des risques reflète l'exposition théorique de la zone, indépendamment de tout sinistre passé. Un bien peut être situé en zone inondable sans avoir jamais été touché par une crue, et devoir malgré tout figurer dans l'état des risques au titre du zonage.

Le vendeur doit-il déclarer un sinistre survenu avant qu'il achète le bien ?

Non, en principe l'obligation ne porte que sur les sinistres indemnisés pendant sa propre période de détention. Les sinistres antérieurs à son achat ne sont pas couverts par cette obligation légale spécifique, même s'il est recommandé de les mentionner s'il en a connaissance.

Où trouver la liste des arrêtés de catastrophe naturelle d'une commune ?

Géorisques publie, pour chaque commune, la liste complète des arrêtés interministériels de reconnaissance de catastrophe naturelle depuis 1982, avec la date de l'arrêté et le type de risque reconnu (inondation, sécheresse, mouvement de terrain, séisme notamment).

Que risque un vendeur qui omet de signaler un sinistre indemnisé ?

Il s'expose à une action de l'acquéreur en diminution du prix de vente ou en résolution du contrat devant le tribunal judiciaire, sur le même fondement que l'absence ou l'inexactitude de l'état des risques prévu à l'article L125-5.

Cette obligation s'applique-t-elle aussi à la location ?

Oui, l'article L125-5 IV vise à la fois la vente et la location : un bailleur ayant perçu une indemnisation CatNat pendant sa période de propriété doit en informer le locataire, au même titre qu'un vendeur informe l'acquéreur.

L'historique des catastrophes naturelles est souvent la partie la plus négligée du dossier de diagnostic, car elle dépend de la mémoire du vendeur plus que d'une base de données publique unique. Risqimmo génère l'état des risques réglementaire à partir des zonages officiels et vous aide à structurer la déclaration complémentaire des sinistres. Pour vérifier le zonage actuel de votre bien, vous pouvez générer un état des risques ou consulter notre guide sur l'obligation de l'état des risques pour la vente.